Printemps 2015 - Groupe SARRO

Printemps
Newsletter N°25
2015
S T R AT E G I E PAT R I M O N I A L E
Edito
Nous constatons qu’il existe plus que jamais un besoin de conseils
et les personnes rencontrées lors d’un 1er RDV ne savent plus
quelles démarches elles doivent adopter , de plus en plus sceptiques sur la valeur des conseils et sur leur adaptation à leur cas
particulier éparpillant leurs avoirs entre différents acteurs dont
aucun ne peut avoir une vision globale.
Au sein du cabinet, nos conseillers, spécialisés par pôle d’activité, analysent et proposent
en règle générale des solutions simples et patrimoniales .
Nous souhaitons mettre à votre disposition, notre implication, notre disponibilité, notre
offre et la compétence de nos conseillers.
P1: La girardin industrielle
P2 - 3 : Immobilier Neuf
P4-5 : la SCPI : une diversification
judicieuse et protectrice ?
P6 - 7 : La société civile immobilière
P8 : Le contrat à participation bénéficiaire différée
Patrick SARRO et Thierry COTENTIN
DÉFISCALISER RAPIDEMENT, SIMPLEMENT ET EN TOUTE
SÉCURITÉ : LA GIRARDIN INDUSTRIELLE
Ce dispositif fiscal vous permet dès 2 500 Euros d’impôt sur le
revenu d’obtenir une réduction d’impôt garantie de 12,5%.
En effet, tout résident fiscal français a la possibilité d’investir
dans le cadre de la loi Girardin, dans des opérations industrielles
ou des programmes immobiliers en logement social ultramarins qui lui permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur
le revenu dès l’année qui suit sa souscription (principe du « One
Shot »).
Ce dispositif est soumis au plafonnement des avantages fiscaux de l’article 200-0 A du CGI :
-+
1er plafond global de 10 000 Euros
- 2ème plafond spécifique Outre-Mer de 18 000 Euros
En résumé :
Rentabilité
Enveloppe en cours
Gain garanti
1 250 €
Apport
investisseur en
2015
12.5 %
Réduction
d’impôt en
2016
11 250 €
10 000 €
Sébastien GIBASSIER
Conseiller en Gestion de Patrimoine
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Newsletter N°25
IMMOBILIER NEUF
Pour un investissement locatif, notre résidence senior avec services est un placement sûr, où le Groupe CLINIPOLE vous
garantit la signature d’un bail commercial. Le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP)
permet d’investir en résidences meublées et de profiter d’avantages :
• Constitution d’un patrimoine de qualité avec un produit attractif, sérieux et unique
• Des revenus peu ou pas fiscalisé (Statut LMNP)
• Gestion locative sans souci : l’acquéreur signera un bail commercial de 10 ans avec le Groupe CLINIPOLE, professionnel
reconnu dans le secteur de la santé
• Des revenus réguliers pendant minimum 10 ans : le Groupe CLINIPOLE versera des loyers trimestriellement. Aucun risque
d’impayés liés au défaut de solvabilité d’un locataire.
RENTABILITE MINIMUM GARANTIE : 4,2%HT
ACQUISITION HT, TVA SUR L’IMMOBILIER PORTEE PAR LE PROMOTEUR
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SARL au capital de 82 500 € RCS – Montpellier – Siret : 451 336 077 APE 7022 Z - Enregistrée à l’ORIAS sous le n° 07 003 148 (www.orias.fr) en qualité de :
- Courtier en assurance – Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement positionné en catégorie 1 - Conseiller en investissements financiers référencé sous le n
Activité de transaction sur immeubles et fonds de commerce – Carte Professionnelle n°2006/34/1500 délivrée par la préfecture de l’Hérault. Garantie Financière de la Compagnie M
Printemps 2015
IMMOBILIER NEUF
Le Flaugergues | Montpellier
Résidence exploitée par le Groupe CLINIPOLE, 2ème groupe de soins privés en Languedoc-Roussillon
Résidence séniors
Investissez en Loueur Meublé | LMNP
OBJECTIFS
LES AVANTAGES ?
- Un investissement pérenne sur
un marché porteur.
- Des rentabilités nettes d’impôts
supérieures à la location nue.
- Une gestion sans souci et des
loyers sécurisés.
- Un exploitant reconnu pour son
expertise et son savoir-faire.
- Une optimisation fiscale et
patrimoniale.
RENTABILITE 4,2 %
Générer des revenus complémentaires indexés pour compléter ses revenus à la retraite.
Optimiser sa fiscalité en profitant de revenus locatifs défiscalisés grâce au statut LMNP.
Développer son patrimoine en finançant son acquisition à crédit.
CONTACTEZ NOUS AU 0811 14 34 34 | info.invest@groupeclinipole.fr | www.immo-seniors-clinipole.fr
n°A152000 par la Chambre des Indépendants du Patrimoine , Association agréée par l’Autorité des Marchés Financiers – Adhérent de la chambre des Indépendants du Patrimoine.
MMA-COVEA Risks, sise au 19-21 allée de l’Europe 92616 CLICHY CEDEX « NE PEUT RECEVOIR AUCUN FONDS, EFFET OU VALEUR » Activité de démarchage bancaire et financier
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Newsletter N°25
FINANCES
INVESTIR DANS UNE SCPI : UNE DIVERSIFICATION JUDICIEUSE
ET PROTECTRICE
Un contexte propice aux SCPI :
Les 5 dernières années ont été marquées par une forte progression des marchés actions et obligations. Avec un CAC revenu
à 5000 points , beaucoup d’investisseurs considèrent qu’il sera de plus en plus difficile de continuer à obtenir un rendement
supérieur à 5% dans les prochains mois.
Bien sûr une prise de risque supplémentaire est toujours possible afin de continuer à viser une rentabilité intéressante sur du
long terme. Cependant pour ceux qui ne souhaitent pas augmenter leur risque , une réelle alternative aux actions permettant
de diversifier ses placements immobiliers est offerte par les SCPI ( Sociétés Civiles de Placement en Immobilier).
En effet le rendement moyen des SCPI les plus sûres du marché a encore été supérieur à 5% en 2014 ; il est de 7% sur 5 ans
et de 10% annuels sur 15 ans !
Qu’est ce qu’une SCPI :
De façon très synthétique , une SCPI est un placement qui permet aux particuliers d’investir dans plusieurs immeubles dont
la gestion locative est assurée par une société de gestion. L’investisseur achète une petite partie de ce patrimoine immobilier
qu’il détient alors sous forme de « parts » de la SCPI.
L’achat se fait au comptant mais comme il s’agit d’immobilier , peut aussi être financé par un crédit sur 10 ou 15 ans !
Une fois l’investissement réalisé , l’épargnant perçoit chaque trimestre les revenus locatifs ( loyers) de sa SCPI. Ceux ci
constituent des revenus fonciers et sont imposables comme tels.
Les principales SCPI sont des SCPI de bureaux et de commerce ; occupées par des locataires professionnels ( grandes et
moyennes entreprises ; bureaux ; centres commerciaux )
Le rendement moyen est de 5%.
Après 10 à 15 ans de détention, une fois le crédit remboursé, soit l’investisseur décide de conserver les parts, soit
il revend avec une plus value qui dépend de la situation du marché de l’immobilier professionnel à ce moment là.
Les principaux avantages de la SCPI :
Les avantages sont actuellement nombreux :
- Un accès rendu possible aux meilleurs investissements immobilier avec un ticket d’entrée très bas ( à partir de 5000 € ).
- La possibilité d’investir à crédit en préservant sa trésorerie tout en se constituant un patrimoine conséquent à 15 ans.
- La sécurité d’un placement immobilier diversifié : vous détenez une petite partie d’un patrimoine pouvant atteindre 1 milliard
d’euros ( Epargne Foncière chez La Française) et donc largement sécurisé par le nombre d’immeubles mis en location.
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SARL au capital de 82 500 € RCS – Montpellier – Siret : 451 336 077 APE 7022 Z - Enregistrée à l’ORIAS sous le n° 07 003 148 (www.orias.fr) en qualité de :
- Courtier en assurance – Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement positionné en catégorie 1 - Conseiller en investissements financiers référencé sous le n
Activité de transaction sur immeubles et fonds de commerce – Carte Professionnelle n°2006/34/1500 délivrée par la préfecture de l’Hérault. Garantie Financière de la Compagnie M
Printemps 2015
FINANCES
Si pendant une période de 2 à 3 ans un immeuble se loue moins bien ou doit être rénové, cela n’impacte que très peu le résultat global et le rendement servi par la totalité de la SCPI.
- Le rendement des bonnes SCPI est très stable depuis plusieurs années et pour les années à venir également.
- Le marché de l’immobilier de bureaux est sain et porteur et les SCPI en profitent en investissant en France mais aussi en
Europe.
Quels objectifs patrimoniaux visés grâce aux SCPI :
Les objectifs concernés sont ceux de long terme car la revalorisation des parts de SCPI ne s’apprécie qu’après 10 ans. De
plus la structure des frais sur ce type de produit se dilue avec le temps et le retour sur investissement est très positif à 10 –
15 ans.
On pourra également utiliser le démembrement de parts de SCPI afin d’alléger le patrimoine soumis à l’ISF, ou encore les
SCPI de déficit foncier dans un souci de réduction de l’IR.
Enfin les contrats d’assurance vie haut de gamme offrent de plus en plus la possibilité d’investir sur des SCPI comme l’on
investit dans un fonds commun de placement.
Idéal pour se constituer des revenus complémentaires fixes et sûrs pour sa retraite par exemple ; sans pour autant avoir à
gérer un parc immobilier, les SCPI méritent assurément une place dans votre gestion de patrimoine.
Exemple de produit : EPARGNE FONCIERE du groupe LA FRANCAISE :
L’une de nos préférées tant par sa solidité -plus d’un milliard d’euros de patrimoine immobilier sous gestion- que par la
qualité de la société de gestion, leader historique du marché en France. 37% du patrimoine se situe dans Paris intra-muros !
Performance de Epargne Foncière sur 5 ans :
Revalorisation de
la part
2010
2011
2012
2013
2014
+ 14.5 %
0%
0.67 %
0%
2%
5.34 %
5.32 %
5.31 %
5.31 %
Taux de
5.34 %
distribution
Jean-Christophe BOIDIN
Conseiller en Gestion de Patrimoine
n°A152000 par la Chambre des Indépendants du Patrimoine , Association agréée par l’Autorité des Marchés Financiers – Adhérent de la chambre des Indépendants du Patrimoine.
MMA-COVEA Risks, sise au 19-21 allée de l’Europe 92616 CLICHY CEDEX « NE PEUT RECEVOIR AUCUN FONDS, EFFET OU VALEUR » Activité de démarchage bancaire et financier
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Newsletter N°25
IMMOBILIER
LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE
Il y a nos clients qui cherchent à anticiper la transmission de leur patrimoine, nos autres clients qui se préoccupent de protéger leur concubin en cas de décès ou encore ceux qui veulent prévenir d’éventuelles mésententes entre leurs héritiers...
Ces cas de figure sont très différents les uns des autres, et nous conseillons régulièrement de créer une société civile immobilière (SCI).
Contrairement à ce que l’on entend régulièrement, la société civile immobilière (SCI) ne constitue pas une solution miracle,
notamment en matière fiscale. Cependant, bien comprise et bien utilisée, elle constitue un excellent outil de gestion de son
patrimoine.
Comment et pourquoi recourir à la SCI ? Tour d’horizon non exhaustif de quelques avantages offerts par cette structure…
Organiser la transmission à ses enfants et conserver la capacité de gérer ses logements, voire de les vendre
Pour des parents qui désirent anticiper la transmission de leur patrimoine, afin de minimiser les droits de succession futurs,
tout en gardant la main mise sur leurs biens pour les gérer à leur guise, la SCI est idéale. Les parents, souvent désignés
comme cogérants, peuvent s’attribuer plusieurs prérogatives, telles celles d’engager des travaux, d’entretenir les biens, de les
mettre en location, de continuer à en percevoir les loyers et même de les vendre sans avoir.
Les autres avantages de la SCI ? Elle favorise une transmission au fil de l’eau. La division d’un immeuble en parts sociales
permet de donner des parts jusqu’à 100 000 euros en franchise d’impôt. Il s’agit là de l’abattement sur les donations entre
parent et enfant, qui se reconstitue tous les quinze ans. La valeur des parts est également diminuée du passif de la société.
Les droits de transmission d’un bien d’une valeur de 500 000 euros financé par un emprunt bancaire de 200 000 euros seront
calculés sur 300 000 euros.
Nos conseils : Si vous souhaitez garder un contrôle sur votre patrimoine, donner la nue-propriété des parts aux enfants permet d’en conserver l’usufruit, donc de continuer à en percevoir les revenus.
Le choix de la fiscalité
Sans option particulière, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Les éventuels revenus produits par la société sont taxés
directement pour chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt, les frais de constitution de
garantie, d’entretien et de réparation, les dépenses d’amélioration, les frais de gestion, la taxe foncière et les primes d’assurances sont déductibles de ces revenus.
Autre possibilité : opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la société peut amortir l’immeuble, c’est-à-dire déduire
chaque année de ses bénéfices une partie de l’immeuble. Les bénéfices sont imposés au taux de 15 % sur les 38 120 premiers euros, puis à 33,33 % au-delà. Si l’imposition sur les recettes peut être avantageuse pour les gros patrimoines afin de
gommer une bonne partie des revenus locatifs, il faut garder en tête que le régime de taxation des plus-values immobilières
l’est beaucoup moins ! En cas de vente du bien immobilier, la plus-value est déterminée à partir du prix d’acquisition, après
réintégration des amortissements et sans abattement pour la durée de détention. Elle est ensuite imposée comme un bénéfice. Une solution à proscrire dans une optique d’achat-revente.
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IMMOBILIER
Nos conseils : il peut être opportun de créer une SCI par bien immobilier, ou tout au moins par type de biens. Cela vous permettra d’envisager des stratégies fiscales différentes pour chaque bien.
Pour les concubins ou les partenaires de PACS et afin de conserver la résidence principale en cas de décès de l’autre.
Si vous achetez un bien avec votre concubin, l’achat se fait généralement en indivision. Le bien appartient à chacun en proportion de son apport. Cette solution présente un inconvénient majeur. En cas de décès de l’un des indivisaires concubins,
les héritiers du concubin décédé seront propriétaires en indivision avec lui. Ils pourront donc l’obliger à vendre. Et, en cas de
concubinage, les biens légués sont taxés à 60 %.
La constitution d’une SCI permet de transmettre le bien à son concubin survivant, tout en évitant les droits de succession de
60 % applicables aux personnes étrangères. A condition, une fois la société créée, de procéder au « démembrement croisé
des parts «. Ce mécanisme juridique consiste à s’échanger respectivement l’usufruit des parts de chacun. Monsieur possède
les parts 1 à 50 de la SCI. Il en échange l’usufruit contre celui des parts 51 à 100 appartenant à Madame. Il est donc nu-propriétaire des parts 1 à 50 et usufruitier des parts 51 à 100.
Et inversement pour Madame. Quand survient le décès d’un concubin, le survivant retrouve la pleine propriété des parts dont
il avait cédé l’usufruit, sans droits de succession à payer. Et sur l’autre moitié, il conserve l’usufruit. Il dispose ainsi du droit
de jouissance sur la totalité du logement pour le reste de sa vie. Seule lui échappe la nue-propriété des parts du défunt. Si
la nue-propriété des parts du défunt est transmise à ses héritiers, cela ne leur donne pas le pouvoir d’imposer la vente du
logement, ni d’exiger que le survivant le quitte.
Nos conseils : il est indispensable de recourir aux services d’un professionnel pour la rédaction des statuts d’une SCI, cela
vous évitera bon nombre de complications futures.
Pour gérer un patrimoine autre qu’immobilier
On oublie souvent qu’une SCI est d’abord une société civile. A ce titre, elle peut détenir des actifs autres que des biens immobiliers comme des contrats de capitalisation, des titres, des liquidités...
La gestion de ce patrimoine bénéficiera des mêmes avantages que ceux vus précédemment pour l’immobilier.
Nos conseils : consultez votre gestionnaire de patrimoine pour avoir accès aux produits financiers adéquats…
Renaud GATIEN
Ingénieur Patrimonial
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Indépendance, objectivité, transparence et professionnalisme.
Le Groupe Sarro, le conseil autrement
Vous avez une question, un projet, le Groupe Sarro et ses conseillers sont à votre entière disposition.
Tél. : 04 99 58 19 04 - www.groupesarro.com - contact@groupesarro.com
1 Avenue du Grand Chêne - ZAE Les avants - 34 270 Saint Mathieu de Tréviers
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FINANCES
CONTRAT À PARTICIPATION BÉNÉFICIAIRE DIFFÉRÉE
Ce contrat concerne principalement les chefs d’entreprise qui cèdent leur entreprise et souhaitent :
- reconstituer leur niveau de revenus,
- anticiper le paiement de la plus-value liée à la cession.
Dans un contrat d’assurance vie « classique », lors d’un rachat partiel ou total, vous êtes imposé sur la part des intérêts.
Il existe un contrat qui permet d’éviter cette imposition : le contrat à participation bénéficiaire différée.
PRINCIPE DU CONTRAT :
Il s’agit ici d’un contrat, sur lequel les intérêts sont différés dans une « enveloppe », appelée Participation Bénéficiaire Différée.
Tout rachat partiel sera ainsi fait sur le capital, échappant donc intégralement à la fiscalité et aux prélèvements sociaux dès
le lancement du contrat. Les intérêts sont réintégrés au capital après 8 ans dès lors qu’il reste un minimum sur le contrat.
Les intérêts capitalisent eux-mêmes pendant cette période. En cas de décès avant le terme des 8 ans, il existe une contre
assurance décès, qui permet de rembourser aux bénéficiaires à la fois le capital et les intérêts (les intérêts ne sont donc pas
perdus).
Ce contrat présente des frais de gestion de 0.6% sur la partie en capital, et sur la « participation bénéficiaire différée », il n’y a
pas de frais de gestion.
Contrat classique
Contrat classique
1 000 000 €
Hypothèse de rentabilité (UC)
Capitalisation du contrat à N+3
PB Différée
Contrat PB différé
6%
1 191 000 €
1 000 000 €
-
191 000 €
Rachat partiel en N+3
800 000 €
Assiette Taxable
128 295 €
0€
Fiscalité du rachat
64 800 €
0€
8%
0%
Capital + intérêts au 31/12
Capital uniquement au 31/12
Pression fiscale
ISF
Aspects successoraux
(hypothèse de décès à 3 ans ; 2
bénéficiaires)
Capital au jour du décès= 152 500€/ bénéficiaire. Capital au jour du décès= 152 500€/ bénéficiaire.
Taxation de 20% jusqu’à 700k€ puis 31.25% au- Taxation de 20% jusqu’à 700k€ puis 31.25% audelà.
delà. La PB différée est versée aux bénéficiaires
sans droit de succession.
Droits à régler : 198 000€
Droits à régler : 139 000€
Delphine SARRO - ROEGIERS
Conseiller en Gestion de Patrimoine
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