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STREIFZUG IMMOBILIEN MÜNCHEN
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Die Immobilien
Due Diligence
Text: Rechtsanwalt Dr. Enno Engbers, München
Unter dem Begriff „Due Diligence“ versteht man die „gebotene Sorgfalt“, mit der das Kaufobjekt unter anderem bei Immobilientransaktionen vor Vertragsschluss geprüft wird. Die Due Diligence beinhaltet eine systematische Bestandsaufnahme der Stärken und Schwächen des Akquisitionsobjekts sowie der mit dem Kauf
verbundenen Risiken. Sie bildet die Grundlage für die Bewertung des Kaufgegenstandes und die Gestaltung
des Kaufvertrages. Entdeckte Risiken können für Preisabschläge genutzt werden. Häufig wird daher auch
auf Verkäuferseite eine Due Diligence durchgeführt, um kaufpreisrelevante Risiken noch vor Beginn des Verkaufsprozesses zu erkennen und nach Möglichkeit zu beseitigen.
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Foto: © Harry Meister
FESTLEGUNG VON PRÜFUNGSSCHWERPUNKTEN EMPFEHLENSWERT
Dr. Enno Engbers
Vor dem Erwerb einer
Immobilie ist eine sorgfältige und umfassende
Prüfung des Kaufobjekts
zur Aufdeckung und
Bewertung möglicher
Risiken unerlässlich.
Inhalt und Umfang der Immobilien Due Diligence variieren von
Fall zu Fall. Je nach Art des Erwerbsobjekts können die Anforderungen an die Prüfung ganz unterschiedlich sein. Bei Gewerbeimmobilien stellen sich z. B. andere Probleme als bei Wohnimmobilien. Daher ist es ganz wichtig, vor Durchführung der
Due Diligence den Prüfungsumfang und konkrete Prüfungsschwerpunkte mit den hinzugezogenen Beratern festzulegen.
Ergibt sich während der Due Diligence die Notwendigkeit, Prüfungsschwerpunkte zu verändern, sollte dies mit sämtlichen
Mitgliedern des Prüfungsteams abgestimmt werden, um überflüssige Arbeiten zu vermeiden.
WICHTIGE PRÜFUNGSPUNKTE
Üblicherweise umfasst die Immobilien Due Diligence neben
der rechtlichen Situation auch die wirtschaftlichen, finanziellen
und steuerlichen Rahmenbedingungen sowie eine gebäudetechnische Analyse. Im Rahmen der rechtlichen Prüfung werden die Grundbuchdaten und das komplette Vertragswerk der
Immobilie auf Risiken oder Lücken untersucht. Dabei ist z.B. zu
prüfen, ob im Grundbuch Belastungen eingetragen sind, die
die Nutzung der Immobilie beeinträchtigen oder ob Arbeitsverhältnisse, z.B. mit Hausmeistern, bestehen, die auf den Erwerber übergehen könnten. Besonderes Augenmerk sollte
auch auf die Prüfung der Wirksamkeit und Kündbarkeit etwaiger Mietverträge gelegt werden. Sofern keine langfristigen
Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern bestehen, gewinnt
die Prüfung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen an Bedeutung. Diese sollte dann unbedingt auch eine eingehende
Markt- und Standortanalyse einschließlich der aktuellen Mietund Kaufpreissituation und zukünftiger Entwicklungspotentiale beinhalten. In steuerlicher Hinsicht bildet regelmäßig die
Analyse der umsatzsteuerlichen Situation einen Prüfungsschwerpunkt. Zur Bewertung der Immobilie bedarf es darüber
hinaus einer möglichst detaillierten Überprüfung des bautechnischen Zustands des Gebäudes und der Ermittlung eventueller Kosten für die Instandsetzung oder Aufwertung der Immobilie.
FORTLAUFENDE BERICHTERSTATTUNG
Die Prüfungsergebnisse werden üblicherweise nach dem
Ende der Due Diligence in einem sog. Due Diligence Report
zusammengefasst. Darüber hinaus sollte der Käufer seine Bera-
ter jedoch anhalten, ihn und das gesamte Prüfungsteam auch
bereits während der Due Diligence fortlaufend über wichtige
Erkenntnisse zu informieren. Auf diese Weise können zielführende Fragen an den Verkäufer gestellt, unnötige Prüfungen
vermieden und die Prüfungsergebnisse frühzeitig für die Vertragsverhandlungen nutzbar gemacht werden.
FAZIT
Vor dem Erwerb einer Immobilie ist eine sorgfältige und umfassende Prüfung des Kaufobjekts zur Aufdeckung und Bewertung möglicher Risiken unerlässlich. Inhalt und Umfang der
Due Diligence sollten jeweils auf die konkreten Anforderungen
des Einzelfalls zugeschnitten werden. In den meisten Fällen
wird neben der technischen Analyse des Bauzustandes auch
eine eingehende rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche
Prüfung zu empfehlen sein. Sofern die Prüfung nicht „aus einer
Hand“ erfolgt, ist dringend darauf zu achten, dass die Erkenntnisse aus den verschiedenen Analysen fortlaufend zwischen
allen an der Prüfung Beteiligten abgestimmt werden. Nur so
kann unnötiger Aufwand vermieden und sichergestellt werden, dass alle relevanten Informationen bei der Vertragsgestaltung Berücksichtigung finden.
Kontakt:
Foto: © Harry Meister
Kanzlei Weiss Walter Fischer-Zernin
Rechtsanwälte • Steuerberater • Wirtschaftsprüfer
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E-Mail: e.engbers@rae-weiss.de
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