Immobilienbarometer 1. Quartal 2015

Immobilienbarometer
1. Quartal 2015
Fakten und Trends zum Zürcher Immobilienmarkt
April 2015
► Im ersten Quartal 2015 steigen die Transaktionspreise für Wohneigentum im Kanton Zürich um 1,0 Prozent. ► Die Angebotspreise für Stockwerkeigentum erhöhen sich ebenfalls, die Marktmieten bewegen sich hingegen nur minim. ► Die Bautätigkeit stagniert
auf hohem Niveau. ► Hypotheken mit Laufzeiten von über zehn Jahren werden immer beliebter.
Die Immobilienpreise wachsen im ersten Quartal 2015. Dies gilt im Wirtschaftsraum Zürich sowohl für die Transaktions- als auch für
die Angebotspreise. Beachtlich ist, dass die Zürcher Transaktionspreise bereits im letzten Quartal 2014 gestiegen sind und nun
nochmals zulegen können. Die Marktmieten im Kanton Zürich wachsen hingegen kaum noch.
Nach der Aufhebung des Mindestkurses Anfang Jahr wurden die Konjunkturprognosen auf breiter Front nach unten angepasst. Der
Schweizer Immobilienmarkt scheint jedoch unbeeindruckt davon – zumindest bis jetzt. Die robuste Entwicklung der Immobilienpreise
im ersten Quartal dieses Jahres ist aber mit Vorsicht zu geniessen. Der Frankenschock wird wahrscheinlich mit Verzögerung dämpfend auf die Nachfrage wirken, da sich die Einkommensaussichten verschlechtert haben. Hinzu kommt die weiterhin strenge Regulierung. Leicht positive Impulse sind zinsseitig möglich: Aufgrund der extrem tiefen Kapitalmarktzinsen könnten die Hypothekarzinsen
im Jahresverlauf etwas nachlassen. In der Summe erwarten wir sowohl bei den Preisen als auch bei den Mieten kein Wachstum im
Jahr 2015.
ZWEX – Anstieg der Wohneigentumspreise
Der ZWEX ist ein Index für Wohneigentum im Kanton Zürich, basierend auf Transaktionspreisen (1980 Q1 = 100).
Der Index steigt im 2015 Q1 erneut (+1,0 Prozent), nachdem
er bereits im letzten Quartal angestiegen ist (+1,9 Prozent).
Er löst sich damit von der bisherigen Seitwärtsbewegung
und notiert auf einem neuen Höchststand. Die Entwicklung
unterscheidet sich geografisch: Die Preise sinken in den
Seegemeinden um 1,3 Prozent, erhöhen sich aber in den
übrigen Gemeinden um 2,0 Prozent.
Weitere Informationen zum ZWEX See und dem ZWEX
Regio finden Sie unter: www.zkb.ch/zwex.
Auch die Angebotspreise ziehen an
Die Angebotspreise für Stockwerkeigentum im Wirtschaftsraum Zürich sind nach einem kleinen Taucher Ende 2014 im
2015 Q1 wieder um 0,7 Prozent gestiegen. Im Vergleich
zum Vorjahresquartal resultiert ein Plus von 1,3 Prozent.
In der gesamten Schweiz ist die Dynamik noch etwas grösser: Die Angebotspreise steigen im ersten Quartal 2015 um
1,0 Prozent, auf Jahressicht um 2,0 Prozent.
Die Jahreswachstumsraten liegen damit deutlich unterhalb
des Durchschnitts der letzten Jahre, was einer Abflachung
der Preisentwicklung entspricht.
Der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX)
300
2015 Q1: 276.05
280
260
240
220
200
180
160
140
120
100
82
84
86
88
90
92
94
96
98
00
02
04
06
08
10
12
14
Quelle: www.zkb.ch/zwex
Angebotspreise Stockwerkeigentum
145
140
135
130
125
120
115
110
105
100
06
07
08
Wirtschaftsraum Zürich
09
Schweiz
10
11
12
13
14
15
Quelle: homegate.ch,
Zürcher Kantonalbank
Angebotsmieten stagnieren
Im Kanton Zürich ist das Wachstum der Angebotsmieten
zum Jahresanfang 2015 fast vollständig zum Erliegen
gekommen. Im Vergleich zum Vorquartal bleiben sie unverändert. Über das ganze Jahr gesehen steigen die Marktmieten noch um 0,4 Prozent.
Der Mietmarkt Schweiz zeigt sich nur leicht dynamischer,
befindet sich aber auch auf einem langsameren Wachstumspfad: Im Vergleich zum Vorquartal nehmen die
Marktmieten um 0,3 Prozent zu, im Vergleich zum Vorjahresquartal um 1,2 Prozent. Dies ist die tiefste Jahreswachstumsrate seit mehreren Jahren.
Stabile Bautätigkeit
Im ersten Quartal 2015 wurden in der Schweiz rund 12‘600
Baubewilligungen für Wohnungen registriert. Dies entspricht
fast gleich vielen Bewilligungen wie im ersten Quartal 2014.
Insgesamt verharrt die Bautätigkeit auf einem hohen Niveau.
Die Zürcher Kantonalbank erwartet aufgrund der beobachteten Baubewilligungen, den Gesuchen sowie den Auftragseingängen für 2015 eine Angebotsausweitung von 47‘000
Einheiten.
Angebotsmietindex von homegate.ch
120
115
110
105
100
09
10
Schweiz
11
12
Kanton Zürich
13
14
15
Quelle: homegate.ch,
Zürcher Kantonalbank
Kanton Aargau
Bautätigkeit Schweiz
20 T
15 T
10 T
5T
0T
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
Baubewilligungen (gleitender Ø über 4 Quartale)
Vermarktungsdauer in Tagen
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
09
10
11
12
13
14
Wirtschaftsraum Zürich: Verkauf
Wirtschaftsraum Zürich: Vermietung
Zürcher Kantonalbank
Financial Engineering Immobilien
Postfach, 8010 Zürich
044 292 46 14, david.wuethrich@zkb.ch
044 292 47 15, nadja.wuerth@zkb.ch
Nachgefragte Hypotheken im Neugeschäft
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
Libor
Festhypothek 4-5 Jahre
Festhypothek 10 + Jahre
Festhypothek 1-3 Jahre
Festhypothek 6-9 Jahre
Q1 2015
Q4 2014
Q3 2014
Q2 2014
Q1 2014
Q3 2013
Q2 2013
Q1 2013
Q4 2012
Q3 2012
Q2 2012
Q1 2012
Q4 2011
Q3 2011
Q2 2011
Q1 2011
Q4 2010
Q3 2010
Q2 2010
Q1 2010
Q4 2009
Q3 2009
Q2 2009
0%
Q1 2009
Hypotheken mit langer Laufzeit begehrt
Festhypotheken mit langen Laufzeiten (10 Jahre und mehr)
werden immer beliebter. Während der Anteil dieser langfristigen Hypotheken vor einem Jahr noch bei 13 Prozent lag,
wächst er bis Ende März 2015 auf fast 30 Prozent.
Dies dürfte im aktuellen Umfeld, kurz nach dem Wechselkursschock, vor allem mit Sicherheitsüberlegungen zu tun
haben. Viele Kunden wollen sich längerfristig gegen steigende Zinsen absichern, obschon Letzteres noch nicht vor
der Tür steht. Die Libor-Hypotheken, mit denen man bei
sinkenden Zinsen flexibler reagieren kann, verlieren dagegen
an Attraktivität.
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Quelle: homegate.ch,
Zürcher Kantonalbank
Q4 2013
Vermarktungsdauer bewegt sich seitwärts
Die Vermarktungsdauer gilt als Vorlaufindikator des Immobilienmarkts. Steigt sie stark an, deutet dies auf ein Überangebot und sinkende Preise in der Zukunft hin.
Eine Trendwende bei der Vermarktungsdauer beobachten
wir momentan nicht, auch wenn es mittlerweile etwas länger dauert, ein Objekt zu verkaufen als vor ein paar Jahren
(durchschnittlich 71 Tage). Die mittlere Vermarktungsdauer
für Mietobjekte bewegt sich weiterhin kaum und beträgt
etwa 20 Tage.
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Quelle: Baublatt
Quelle: Zürcher Kantonalbank