Download - Bo-Ex

thuıs
Voorjaar 2014
p. 06 Portiekafspraken steuntje voor bewoners
p. 10 Stagelopen bij Bo-Ex
p. 12 Bewuste keus voor kopen huurhuis
1
De bankrekening
van Bo-Ex
In 2013 heb ik u op deze plek al meerdere keren ver-
Ook ons renovatieprogramma hebben we opnieuw
teld over allerlei politieke ontwikkelingen. Het woord
bekeken. De bijna vierhonderd woningen aan de
dat telkens terugkeerde, was ‘verhuurderheffing’.
Rijnesteinhof en de Tjepmahof zijn toe aan een gron-
Sinds januari 2014 moeten woningcorporaties elk jaar
dige renovatie, die eigenlijk begin 2014 zou starten.
een heffing aan de staat betalen. Voor Bo-Ex is dat
Nieuwe, veel strengere, regels maken het erg lastig
ruim 5 miljoen euro. Binnen een paar jaar loopt dat
om daar geld voor te lenen. We doen ons uiterste best
bedrag op tot zo’n 7 miljoen euro.
om die lening te krijgen, zodat we hopelijk eind 2014
De belangrijkste manier waarop Bo-Ex die heffing
kunnen starten met de werkzaamheden en de bewo-
kan opbrengen, is – helaas – door de huren te verho-
ners weer het uitzicht hebben op een goede en energie-
gen, zoals we in 2013 ook al hebben gedaan. Daar-
zuinige woning.
naast hebben we onze investeringsplannen grondig
Bo-Ex staat door alle beslissingen in Den Haag met
moeten herzien. Zo hebben we een streep moeten
haar rug tegen de muur. We zullen ons volledig
zetten door het grootste deel van onze nieuwbouw-
inzetten om de gevolgen voor u zo beperkt mogelijk
plannen. We gaan alleen nog nieuwbouw doen ter
te houden.
vervanging van complexen die worden gesloopt aan de
Ivoordreef en de Reitdiepstraat.
Johan Klinkenberg, directeur Bo-Ex
Inhoudsopgave
p. 03 Kort nieuws
p. 06 Glashelder: Portiekafspraken steuntje voor bewoners
p. 08
In Beeld: Bo-Ex zit niet stil
p. 10 De werkdag van Marloes en Dakira
p. 11 Com-bo verhuurt én beheert binnen Bo-Ex
p. 12
Thuis bij: Bewuste keus voor kopen huurhuis
p. 14
STOK: Gewoon je zegje doen bij de Geschillen Advies Commissie
p. 16 Op tafel: Huur betalen? Vinger aan de pols houden! p. 18 Kort nieuws
2
p. 20 Gestaag verder met plannen Rietveldcomplex
Kort nieuws
Spelen? Kinderen spelen
buiten ons portiek. Kijk op
pagina 6 en lees hoe de
portiek­afspraken zijn bedacht.
Onderhoudsplanning 2014
Op onze website vindt u de planning van het onderhoud van dit jaar.
Staat uw woning er wel bij?
U ontvangt voor de werkzaam­
heden starten nog bericht over
het werk. De aannemer neemt
contact met u op om precieze
afspraken te maken.
Staat uw woning er niet bij?
Dan is er voor dit jaar geen planmatig onderhoud aan uw woning
gepland.
De planning kan door onvoor­
ziene omstandigheden wel eens
wat opschuiven.
Niet langer een acceptgiro
Bo-Ex verandert de manier waarop u een betaling kunt doen.
Vanaf april 2014 sturen wij geen acceptgirokaart meer.
U krijgt dan ook niet iedere maand meer een rekening.
U krijgt wel bericht als het bedrag wijzigt. Door te stoppen
met de acceptgiro bespaart Bo-Ex veel geld.
Hoe kunt u dan wel uw huur betalen?
• Zelf overmaken door bijvoorbeeld een maandelijkse
automatische betaling
• Af laten schrijven door een automatische incasso,
dit kunt u eenvoudig regelen via 'Mijn Bo-Ex'
3
Bo-Ex
Panel
Kort nieuws
350
Bo-Ex Panel
Het online Bo-Ex Panel groeit gestaag in het aantal
leden. Er zijn nu al ruim 260 huurders die met ons
mee willen denken. Een mooi aantal. We zijn al
dicht bij de 350. Dat aantal willen wij graag halen
omdat de ingevulde enquêtes daarmee representatief zijn voor alle huurders van Bo-Ex.
De volgende enquête die we onder de Bo-Ex Panelleden houden, gaat over digitale communicatie en
dienstverlening.
Wilt u ook meedenken? Via het Bo-Ex Panel ontvangt u maximaal vier keer per jaar een vragenlijst. U hoort altijd wat de uitkomsten zijn en wat
wij er mee gaan doen.
Onder de deelnemers verloten wij iedere enquête
drie cadeaubonnen van 50 euro.
Aanmelden kan eenvoudig door een mail te sturen
naar [email protected]
Steeds blijkt dat bij mooi weer,
de inbreker vaker zijn slag slaat.
Deuren en ramen staan bij mooi
weer vaker open. Terwijl een bewoner
even boven is of bijvoorbeeld in de
voor- of achtertuin ziet hij niet alles
wat er gebeurt. Een insluiper kan zo
vrij gemakkelijk via het open raam of
schuifpui naar binnen. Waardevolle
spullen liggen vaak voor het grijpen:
portemonnees, laptops, handtassen
en mobiele telefoons.
Belangrijk dus om deuren en ramen
altijd af te sluiten, ook bij korte
afwezigheid. Trouwens: bij verdachte
situaties - bijvoorbeeld een onbekende in de achtertuin van de buren
- is het heel belangrijk om direct het
alarmnummer 112 te bellen.
4
Bij mooi weer:
meer inbraken
Digitale of fysieke rondgang
Ieder jaar lopen we samen met bewoners in en rond de
wooncomplexen. Om zo aandachtspunten op te pakken.
Het gaat dan over punten zoals veiligheid, woonom­
geving, technische staat en kwaliteit van schoonmaak.
Ook medewerkers van het wijkbureau en politie nodigen
we hier bij uit. In sommige woongebouwen blijkt er niet
zo’n behoefte te zijn aan het samen langslopen van de
punten. Dat merken we doordat er maar weinig mensen
aansluiten bij de rondgang. Maar natuurlijk betekent
dat niet dat er dan geen punten zijn. Daarom verzamelen we dit jaar voor het eerst ook digitaal (per mail)
de aandachtspunten. Bewoners krijgen hiervoor een
uitnodiging. Ook punten die bij de gemeente aangekaart
moeten worden kunnen makkelijk digitaal doorgegeven
worden: via de Buiten Beter app.
Winnaars kleurplaten
Bij het vorige nummer van Thuis zat een mooie winterse kleurplaat. Helaas, of gelukkig, hadden we dit jaar
geen weer met sneeuwpoppen en schaatsen. Maar de
kleur­platen zijn wel prachtig ingekleurd. Er zijn twee
winnaars gekozen. De jury, waaronder directeur Johan
Klinkenberg, vond het wel heel moeilijk om de win­
nende tekeningen te kiezen. Maar het is gelukt! De een
(8 jr) won omdat er zo netjes en mooi gekleurd was en
de ander (4 jr) vanwege de originaliteit: hij was geverfd!
Automatische incasso
niet vlekkeloos
Veel van onze huurders hadden de afgelopen maanden te
maken met problemen bij de incasso van de huur. Erg vervelend. De problemen hadden te maken met de invoering van
het IBAN rekeningnummer. Ook veel andere bedrijven, bijvoorbeeld verzekeringsmaatschappijen, hadden problemen met de
automatische incasso. Zij kwamen daarmee ook in het nieuws.
De kinderziekten door de invoering van het IBAN rekeningnummer hebben al met al voor veel onrust gezorgd.
Inmiddels lijkt alles bij Bo-Ex weer te verlopen zoals het moet
lopen. En daarmee zijn wij natuurlijk erg blij.
5
Glashelder
Een schoon, opgeruimd portiek is een prettige
binnenkomer. Maar wat kunnen bewoners van
gestapelde bouw doen wanneer hun ‘visitekaartje’ niet op orde is? Elkaar aanspreken kan
een oplossing zijn, maar dat doet niet iedereen
even makkelijk. Bo-Ex wil huurders daarom een
steuntje in de rug geven met ‘portiekafspraken’.
Portiekafspraken
steuntje
voor bewoners
Stel, iemand rookt een sigaret in een portiek of zet er een
fiets neer. De stap om daar iets van te zeggen is voor veel
mensen best groot. Dan is het handig wanneer er een overzichtelijk bord met portiekafspraken hangt waar iemand op
kan wijzen.
6
Roken? Dat kunt u buiten doen.
Losse spullen? Niet in het portiek.
Het zijn maar twee voorbeelden van de afspraken. Andere
gaan onder meer over afval en overlast. Ze staan overzichtelijk gerangschikt op een bordje, in woord en beeld. ‘Alles
is helder en vriendelijk geformuleerd,’ zegt opzichter Jeffrey
Roerhorst die het plan uitwerkte. ‘En de tekeningen zijn zo
duidelijk, dat iedereen direct begrijpt wat de bedoeling is.’
Tips bewoners
Bo-Ex heeft een goed beeld van hoe de portieken eruit zien,
onder meer door een onderzoek dat Jeffrey zelf deed. Maar
ook dankzij tips van bewoners kon hij gericht aan de slag.
‘Bewoners misten iets tastbaars als hulpmiddel om elkaar
aan te spreken. We hebben geprobeerd de afspraken op een
pakkende manier vorm te geven.’
De portieken van vier 10-hoog flats in Overvecht komen als
eerste aan de beurt. Het gaat om de Kwango-, de Zebra- en
de Gambiadreef, die momenteel worden opgeknapt. Zodra er
een eerste ontwerp was, zocht Bo-Ex contact met bewonerscommissie Kwazega om te horen wat die ervan vond. ‘We zijn
positief over het idee,’ zegt de voorzitter van de bewonerscommissie. ‘De afspraken staan ook in het huurcontract, maar
‘Bewoners misten iets tastbaars als hulpmiddel
om elkaar aan te spreken. We hebben geprobeerd
de afspraken op een pakkende manier vorm te geven.’
daar kijken vermoedelijk niet veel huurders meer naar nadat
ze ergens zijn komen wonen. Het is beter dat ze op een plek
komen te hangen waar iedereen ze kan zien.’
Vooruitgang
De voorzitter gelooft dat de borden zullen helpen bij het op
orde houden van de portieken. ‘De vernieuwing van de portieken is al een vooruitgang, maar ik denk dat de afspraken ook
zeker een steentje gaan bijdragen aan een prettige leefomgeving.’
Bo-Ex gaat ook andere bewonerscommissies in Overvecht
informeren over de portiekafspraken en hun mening vragen.
De reacties kunnen misschien nog leiden tot aanpassingen.
Jeffrey: ‘Overvecht is een proef. Als het allemaal goed gaat,
komen daarna de andere wijken aan de beurt. Ik hoop dat er
in 2015 in alle portieken afspraken hangen.’
Evenals de voorzitter van de bewonerscommissie gelooft hij
in het nut. ‘De afspraken bieden bewoners houvast. Ik ben
optimistisch dat dat resultaten gaat opleveren. De portieken
kunnen er alleen maar op vooruitgaan.’
Ook Sahir Adsiz, lid bewonerscommissie KwaZeGa, is positief.
7
In Beeld
Bo-Ex
zit
niet
stil
Gestart op de Stanleylaan
Onlangs is Bo-Ex gestart met het verbeteren van woningen
aan de Stanleylaan. Ook daar is energiebesparing een
belangrijk punt. Na de werkzaamheden hebben alle woningen energielabel B. De stookkosten van de bewoners gaan
naar verwachting dus flink omlaag. Verder gaan de flat­
gebouwen er eigentijds uitzien en wordt het wonen daar
veiliger. De woningen gaan voldoen aan het Politie Keurmerk
Veilige Woning.
In de woningen gebeurt heel wat. Wat voorbeelden: riolering,
waterleidingen, gasleidingen en elektraleidingen worden vervangen. Ook komt er nieuw sanitair. Op een huistelefoon met
beeldscherm kunnen bewoners voortaan zien wie er aanbelt.
Ook aan de buitenkant van de woningen verandert veel. Er
komen bijvoorbeeld nieuwe kozijnen met energiebesparend
HR++-glas. De balkonhekken worden vervangen, net als de
regenpijpen. De bergingen krijgen een kunststof kozijn, compleet met energiebesparend HR++-glas en ventilatieroosters.
Dit zijn maar een paar voorbeelden van de werkzaamheden.
Het is de bedoeling dat het werk in de zomer van 2014 klaar
is. Nu maar hopen op goed weer.
8
Het is niet zo dat alles helemaal
stil ligt nu het financieel veel
ingewikkelder is om grote projecten
te starten. Bo-Ex is op diverse
plaatsen in Utrecht actief.
Enkele voorbeelden.
Nu hebben die woningen gemiddeld energielabel D.
Als we klaar zijn, hebben alle woningen energielabel B.
Dat scheelt in energiekosten.
KwaZeGa volgens planning
Het groot onderhoud aan de flats op de Kwango-, Zebra-, en
Gambiadreef (KwaZeGa) verloopt volgens planning. Projectleider André van Leeuwen: ‘In 2010 deden we de eerste fase.
Dat ging om onderhoud binnen in de woningen. Nu zijn we
vooral bezig met de buitenkant en in de portieken. In iedere
woning plaatsen we nieuwe kozijnen. Dat is een hele klus
voor 348 woningen.’
Door alle maatregelen zien de gebouwen er straks veel
mooier uit. En het energieverbruik in de woningen daalt.
André: ‘Nu hebben die woningen gemiddeld energielabel D.
Als we klaar zijn, hebben alle woningen energielabel B. Dat
scheelt in energiekosten. Verder komen er ingangen aan de
achterkant van de flats. Ongeveer 77 procent van de bewoners was daar voor. En de liften zijn voortaan vanaf de begane
grond bereikbaar. Dat is prettig voor mensen die moeilijk
kunnen lopen. We werken bij dit project prettig samen met
de Bewonerscommissie KwaZeGa. Bewoners hebben wel last
van dit werk, maar eind 2014 zijn we klaar.’
Goede samenwerking met bewoners Ivoordreef
De flat aan de Ivoordreef wordt eind 2017 gesloopt. Die beslissing kon Bo-Ex nemen in goede harmonie met de bewonerscommissie. Projectleider Rolf van de Weide: ‘Ik vind het
vervelend dat het zo lang duurde voor de bewoners zekerheid
kregen over de sloop. Als je hoort dat je woning gesloopt
wordt, geef je geen geld meer uit voor een nieuw behang bijvoorbeeld. Nu weten ze eindelijk wat er gaat gebeuren. Uit de
draagvlakmeting bleek dat meer dan 90% van de bewoners
voor sloop en nieuwbouw was.’
De huidige bewoners van de woningen aan de Ivoordreef
krijgen urgenties. Daarmee krijgen ze voorrang als ze een andere woning zoeken. Rolf: ’’Na de sloop bouwt Bo-Ex nieuwe
woningen op deze plek. Wie daar weer wil wonen, krijgt ook
voorrang. Dat heet terugkeervoorrang. We denken in 2018
met de nieuwbouw te beginnen, maar hebben nog geen
plan klaar liggen. Het is wel fijn dat we nu zeker weten dat
de sloop doorgaat. Prettig dat er voor de bewoners een eind
komt aan een onzekere periode.’
9
‘Je hebt contact met zoveel
verschillende soorten mensen,
dat vind ik heel erg leuk.
De werkdag van Marloes en Dakira
Stagelopen
bij Bo-Ex
Marloes van de Bospoort (22) en Dakira Ben Amar (22) lopen
stage op de afdeling Wonen bij Bo-Ex. Marloes is al halverwege
haar stage, Dakira is net begonnen. Ook hun studies zijn
verschillend. Over één ding zijn ze het roerend eens:
Bo-Ex is een leuk bedrijf om stage te lopen.
Marloes en Dakira werken vier dagen
per week bij Bo-Ex en doen allerlei
verschillende werkzaamheden. ‘Huur-
10
contracten ondertekenen, balie- en telefoondiensten,’ somt Marloes op. Dakira
vult haar aan: ‘We doen inkomenscon-
En de sfeer bi j Bo-Ex is ook
heel prettig. Ik voel me er thuis.’
troles, incasso’s, groepsbezichtigingen,
van alles.’ Sommige werkzaamheden
doen ze zelfstandig, bij andere kijken ze
mee met een collega. Dakira: ‘Veel van
onze werkzaamheden zijn juridisch van
aard. Dat sluit goed aan bij onze studie.’
Kennis uit de boeken
Marloes studeert sociaaljuridische
dienstverlening aan de Hogeschool
Utrecht, Dakira volgt hbo Recht aan de
Hogeschool Inholland in Rotterdam.
Veel onderwerpen uit de studieboeken
komen ze nu in real life tegen. Marloes:
‘Het verschil tussen medehuurder en
medebewoner bijvoorbeeld. Als je bij
een hoofdhuurder inwoont en deel
uitmaakt van het huishouden, ben je
medebewoner. Maar als je getrouwd
bent met de hoofdhuurder of samen
een geregistreerd partnerschap hebt,
ben je van rechtswege medehuurder.’
Ook Dakira kan haar studiekennis toepassen in haar stage. ‘Bijvoorbeeld als ik
een nieuwe huurder uitleg geef over het
huurcontract. De passages in het contract zijn allemaal juridisch en daardoor
best ingewikkeld. Ik leg in begrijpelijk
Nederlands uit aan de huurder wat er in
het huurcontract staat.’
Prettige sfeer
Ze zijn beiden heel tevreden met hun
keuze voor Bo-Ex als stagebedrijf. Het
leukst aan hun werk? Het contact
met de huurders, zo vinden ze allebei.
Marloes: ‘Je hebt contact met zoveel
verschillende soorten mensen, dat vind
ik heel erg leuk. En de sfeer bij Bo-Ex
is ook heel prettig. Ik voel me er thuis.’
Dakira: ‘Ik kan elke student aanraden bij
Bo-Ex stage te lopen.’
Com-bo
Meer weten over Com-bo?
Zie www.com-bo.nl
Meer weten over het kopen
van uw woning?
Zie www.boex.nl
Een woning huren? Dat kan natuurlijk bij
Bo-Ex. Maar niet alleen particuliere huurders
kunnen bij ons terecht. Com-bo is een afdeling
binnen de woningcorporatie die zich bezighoudt met de verhuur en het beheer van
onder meer bedrijfspanden en maatschappelijk
vastgoed als buurtcentra. Daarnaast ondersteunt Com-bo Verenigingen van Eigenaren
als beheerder. Een korte kennismaking…
Com-bo verhuurt én
beheert binnen Bo-Ex
Com-bo is zo’n twee jaar actief op de vastgoedmarkt, vertelt
manager Harm Krijnen. ‘Huurders merken daar niets of
nauwelijks iets van, totdat iemand aangeeft zijn huurwoning te willen kopen. Dan kan Com-bo als beheerder om de
hoek komen kijken.’
Daarnaast verhuurt Com-bo een kleine honderd bedrijfs­
panden, winkels en kantoren. ‘Een aantal panden van Bo-Ex
heeft een maatschappelijke bestemming, denk daarbij maar
aan een sportschool of het Leger des Heils. Ook daarvoor
regelen we de verhuur.’
Speciale kennis
Dat gebeurde ook al voordat Com-bo er was, maar het starten van een aparte afdeling leek Bo-Ex verstandig. ‘Wat wij
doen vraagt speciale kennis. En we hebben te maken met
grotere marktpartijen, dus we stellen ons wat zakelijker op
dan Bo-Ex gewend is met individuele huurders.’
Com-bo werkt ook voor Verenigingen van Eigenaren. Het
kan gaan om het verlenen van administratieve ondersteuning, maar ook om het technische beheer. Wanneer Bo-Ex
besluit huurwoningen in een flat te koop aan te bieden,
en dat gebeurt steeds vaker, moet er een Vereniging van
Eigenaren komen. Com-bo is van bijna alle complexen met
zowel huur- als koopwoningen de beheerder. ‘Maar dat
betreft alleen de gemeenschappelijke ruimten, leidingen,
riolering en de buitenkant van een gebouw.’
Nieuwe lift
Huurders in die situatie kunnen dus soms ook met Com-bo
te maken krijgen. ‘Stel, een complex moet een nieuwe lift
krijgen. Dan informeren we als beheerder natuurlijk alle eigenaren over wat er gaat gebeuren. We zijn nu van plan ook
huurders over zulke veranderingen te informeren. Het is alleen maar goed wanneer alle bewoners van een complex op
de hoogte zijn van ontwikkelingen die iedereen aangaan.’
Eigenaren die het beheer van hun pand uitbesteden aan
Com-bo, zijn volgens Harm Krijnen goed af. ‘Wij kunnen
meeliften met allerlei aantrekkelijke contracten voor het
technisch beheer die Bo-Ex al heeft lopen. Denk maar eens
het onderhoud van cv’s of het laten ontstoppen van de riolering. Com-bo kan dus heel scherpe prijzen bieden voor het
beheer ten opzichte van andere aanbieders.’
11
Thuis bij
Over twee dagen stappen
Wouter en Maartje van Mierlo
naar de notaris om het koopcontract voor hun nieuwe huis
in de Waalstraat te tekenen.
Nou ja, nieuwe huis…ze wonen er al een jaar. Maar Bo-Ex
bood het jonge stel de mogelijkheid om de huurwoning te
kopen. Daar hoefden ze niet
héél lang over na te denken.
De zon schijnt en de tuin – op het
zuiden – ligt er uitnodigend bij. Wouter
heeft een ‘papadag’ en kan lekker naar
buiten met de kleine Nora (1). ‘We zijn
heel tevreden over deze woning,’ zegt
hij. ‘En met Nora is zo’n tuin natuurlijk
hartstikke fijn.’
12
Bootjesdrukte
Tot een jaar terug woonden ze aan de
Bemuurde Weerd, pal tegenover de
Weerdsluis. Een prachtige plek in de
binnenstad, bij mooi weer konden ze
lekker op de trappen langs het water
zitten en naar de passerende bootjes
kijken. Als herinnering hangt er nog een
oude foto van gezellige bootjesdrukte
in hun slaapkamer. ‘Maar het appartement was schots en scheef en telde
nog geen 55 vierkante meter. Toen Nora
kwam, barstten we er zowat uit.’
Ze zochten meer ruimte en die was in
de Waalstraat te vinden. Bo-Ex bood
een woning in de vrije sector aan van
ongeveer 120 vierkante meter. Wouter
kende de buurt al: tijdens zijn studie-
‘De binnenstad
breidt lan gzaam
uit naar onze kant
en dat is een leuke
ontwikkelin g.’
‘We zi jn heel tevreden over deze wonin g.
En met Nora is zo’n tuin natuurli jk hartstikke fi jn.’
Bewuste
keus
voor kopen
huurhuıs
tijd woonde zijn toenmalige vriendin
zowat om de hoek, aan de Jutfaseweg.
‘Een wijk met een volks karakter en dat
bevalt ons wel. Wittevrouwen en de Vogelenbuurt zijn ook mooie wijken, maar
bijna iedereen is er blank en hoogopgeleid. Dat is ook een beetje saai.’
Prima toekomst
De toekomst van de wijk ziet er eveneens prima uit: aan het begin van
de Jutfaseweg wordt hard gewerkt
aan station Vaartsche Rijn en aan de
overkant van het water is het bruisende
Rotsoord te vinden. ‘De binnenstad
breidt langzaam uit naar onze kant en
dat is een leuke ontwikkeling.’
Juni vorig jaar stuurde de woningcorporatie een brief waarin de mogelijke verkoop werd aangekondigd. In september
volgde een folder met de voorwaarden.
Maartje en Wouter waren er al snel uit.
‘De maandlasten voor een huurwoning
in de vrije sector zijn best hoog en ieder
jaar stijgen ze verder. Het geld ben je
kwijt, terwijl je met een hypotheek
investeert in je eigen woning.’
Redelijke vraagprijs
Over de vraagprijs konden ze niet
onderhandelen. ‘Maar die was redelijk,
dus op een gegeven moment zeiden
we tegen elkaar: tsja, waarom eigenlijk
niet?’ Nora wordt intussen moe en is
wel toe aan een dutje. Wouter geeft
haar eerst nog even eten. ‘We hoefden
niets aan haar kamer te doen, zelfs het
behang was prima. Ik klus graag en heb
nog wel wat plannen hier en daar, maar
grote aanpassingen zijn niet nodig. Het
is een degelijk huis waarin we voorlopig
vooruit kunnen.’
13
Gewoon je
zegje doen bij
de Geschillen
Advies Commissie
Heb je als huurder een klacht over Bo-Ex en kom je er samen niet uit? Dan is er altijd nog de
Geschillen Advies Commissie. Een onafhankelijke commissie die nog eens goed kijkt naar het
probleem en de huurder en Bo-Ex dichter bij elkaar en bij een oplossing kan brengen.
STOK spreekt met mevrouw Prins, die in 2012 naar de Geschillen Advies Commissie (GAC) stapte. Zij woont al sinds 1973 met
veel plezier in een complex van Bo-Ex aan de Kanaalstraat in
Lombok. Het complex is gebouwd in de jaren 20 van de
vorige eeuw en er wordt al lang gesproken over renovatie.
14
In 2005 heeft Bo-Ex op uitdrukkelijk verzoek van een aantal
bewoners aan de voorzijde van de woning dubbele ramen aangelegd om geluidsoverlast tegen te gaan. Omdat renovatie in
de nabije toekomst toen waarschijnlijk was, werd gekozen voor
een korte berekeningsperiode van 7 jaar voor de huurprijsaanpassing voor de ramen. Mevrouw Prins stemde in met een huurverhoging van ¤ 33 per maand, met het idee dat als de renovatie na 7 jaar nog niet was begonnen, de huurverhoging zou
stoppen. Dan waren de ramen volgens haar immers afbetaald.
De huurverhoging was in de zomer van 2005 ingegaan, dus in
‘Je kan gewoon je ze g je
doen en je hoort of je wel
of niet een punt hebt.’ Informatie over STOK
Kijk op onze website voor meer informatie en
nieuws van STOK: www.stokachterdedeur.nl
Via de website kunt u zich gratis abonneren
op onze Nieuwsflits.
2012 trok mevrouw Prins bij Bo-Ex aan de bel. Toen bleek
dat Bo-Ex de afspraak uit 2005 anders interpreteerde. Als de
renovatie binnen 7 jaar zou plaatsvinden, accepteerde Bo-Ex
een verlies op haar investering voor dubbele ramen. Als de renovatie niet zou doorgaan zou de huurverhoging gewoon blijven en lag het verlies bij de bewoners, aldus Bo-Ex. Dus bleven
de bewoners die grote huurverhoging betalen, want het
complex is nog steeds niet gerenoveerd.
Naar de GAC
In de ogen van mevrouw Prins klopte de interpretatie van Bo-Ex
niet en ze wou het er niet bij laten zitten. Ze sprak wat lokale
politici aan maar die konden niks voor haar doen. De adviseur
van STOK zette haar op het spoor van de GAC. Een beetje huiverig was ze wel, je staat toch alleen tegenover een grote corporatie. Ze zocht daarom steun bij haar buren, maar dat was best
lastig. Gelukkig vond ze een buurman bereid
samen met haar op te trekken. Eenmaal aangemeld bij de GAC
ging het eigenlijk vanzelf. De voorzitter van de GAC kwam bij
mevrouw Prins thuis op bezoek, en zij en haar buur konden in
alle rust hun verhaal doen. Dat was heel prettig: ‘Je kan gewoon je zegje doen en je hoort of je wel of niet een punt hebt.’
Onderhandelen
De GAC vond dat de afspraak uit 2005 onduidelijk, zowel de
huurders als Bo-Ex hadden die niet helder op papier staan.
Daarom was haar conclusie dat mevrouw Prins en Bo-Ex weer
samen aan tafel moesten gaan zitten om tot een oplossing te
komen. Na een paar onderhandelingsgesprekken werd een
oplossing gevonden waar beide partijen zich in konden
vinden. Die afspraak geldt nu voor alle bewoners die in 2005
een huurverhoging hebben geaccepteerd.
De huurders krijgen geen geld terug maar de huurverhoging
is teruggebracht naar ¤ 5 per maand. Dat scheelt mevrouw
Prins ¤ 28 per maand!
Mevrouw Prins is blij dat ze met haar inzet resultaat heeft
geboekt. Niet alleen voor haarzelf maar ook voor haar buren.
Met een lach vertelt ze over haar nieuwe actie. Ze heeft al een
bezoekje gebracht aan Qbuzz. Deze maatschappij heeft het
busvervoer in Utrecht sinds kort in handen. De bus rijdt niet
meer door de Kanaalstraat, wat zeer lastig is voor oudere
bewoners. De bus moet terug!
Lees meer over de GAC op www.boex.nl
15
Op tafel
Huur
betalen?
Vinger
aan
de pols
houden!
Voor steeds meer huishoudens is het tijdig
betalen van de huur lastig door de economische
crisis. Maar betalingsproblemen kunnen
ook andere oorzaken hebben, bijvoorbeeld
het niet op orde hebben van de financiële
administratie. Huurachterstanden leiden soms
tot huisuitzettingen. Bo-Ex probeert dat zoveel
mogelijk te voorkomen. Maar u kunt zelf ook
het nodige doen.
16
Bo-Ex is alert. Huurbetalingen houden we steeds nauwlettender in de gaten houden. Dat is niet zonder reden: hoe groter
een achterstand is, hoe moeilijker het wordt het gat te dichten.
Mocht er aanleiding toe zijn, dan trekken onze woonconsulenten zo snel mogelijk aan de bel. Letterlijk. Iedere week zoeken
we telefonisch contact met bewoners die een huurachterstand
hebben. Als het nodig is, geven we tips en adviezen. Het automatisch betalen van de huur is bijvoorbeeld een goed middel
om achterstanden te voorkomen. Het uitstellen van huurbetalingen daarentegen is riskant. Wellicht denkt u: het loopt zo’n
vaart niet. Maar het inlopen van twee of drie maanden huurachterstand valt niet mee. Daarbij komt dat ook nog dat een
grotere achterstand extra incassokosten met zich meebrengt.
Huur Wijzer
Met een goed inzicht in uw eigen financiële situatie zijn huurproblemen het best te voorkomen. Bo-Ex heeft samen met het
Wie een brood
koopt bi j de bakker
moet daarvoor
betalen, hetzelfde
geldt voor de huur.
Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) de Huur
Wijzer ontwikkeld. Met dat hulpmiddel kunt u in een handomdraai zien of de huur van uw woning binnen uw budget past.
Dat is vooral handig voor startende huurders of verhuizers,
maar ook wanneer uw woonsituatie niet verandert, kan de
Huur Wijzer snel vertellen of u zich in een financiële gevarenzone bevindt. De Huur Wijzer staat op onze website:
www.boex.nl
Budgetcoach
Lukt het u niet om uw financiële administratie op orde te
krijgen, dan is er assistentie mogelijk. We kunnen u bijvoorbeeld verwijzen naar een budgetcoach of de afdeling Werk en
Inkomen van de gemeente Utrecht. Zij zijn misschien in staat
te helpen bij het aflossen van schulden. Onder bepaalde voorwaarden kan Bo-Ex ook een betalingsregeling treffen, maar dat
is hooguit een tijdelijke oplossing.
Tot op zekere hoogte werken we graag mee, maar uiteindelijk
is het betalen van de huur een verantwoordelijkheid van de
huurder. Wie een brood koopt bij de bakker moet daarvoor
betalen, hetzelfde geldt voor de huur. Er zijn huurders die ten
onrechte rekenen op de toegeeflijkheid van de woningcorporatie, die immers sociaal zijn hoog in het vaandel heeft staan.
Natuurlijk, Bo-Ex ís ook sociaal, maar verplichtingen zijn verplichtingen. Mocht een huurachterstand te hoog oplopen en
een oplossing niet in zicht zijn, dan wordt een huisuitzetting
in de laatste plaats helaas onvermijdelijk. Dat willen wij liever
niet, dat wilt u niet. Wanneer u dus denkt dat het betalen van
de huur moeilijk is, of misschien moeilijk wordt: schroom niet
om contact op te nemen. Hoe eerder, hoe beter!
17
thuıs
thuıs
thuıs
Herfst 2013
Kort nieuws
3x
Voorjaar 2013
Winter
2013
thuis
in 2014
p. 06 Waarom het guns
tig is je huurwoning
te kopen
p. 11 Geen bomen knuff
elen, maar muren schild
eren
p. 14 De sportschoo
l als verbindende factor
1
nsgevaarlijk
woning leve
kwekerij in
p. 08 Hennep
r mensen
gaat het ove
Ex
BoBij
p. 10
d 2013
atig Onderhou
p. 12 Planm
1
p. 10 N
ieuwe al
gemen
p. 16 M
e huur
ooi uitz
voorwaa
icht da
rden in
p. 18 Bo
nkzij ei
2014
-Ex Pa
gen insp
nel over
anning
veiligh
eid
1
Dit blad is de eerste ‘thuis’ van 2014. Dit jaar zijn er nog twee gepland. Eén minder dus dan andere jaren.
Hiermee besparen we natuurlijk kosten. En dat is momenteel nog belangrijker dan het eerder was.
Utrechtse Mix
Van het besparen en opwekken van duurzame energie is Bo-Ex groot voorstander.
Begin maart tekenden wij daarom ook een convenant van de gemeente Utrecht.
Samen met nog twee partijen. Met het tekenen van dat convenant onderstrepen we te willen werken aan duurzaamheid, met name aan de reductie van CO2.
Utrecht heeft de ambitie om in 2030 een klimaatneutrale stad te zijn. Daarom
dacht de gemeente een programma uit: Utrechtse Mix. Via de actiepunten daarin
18
@energie030
ondersteunen en stimuleren zij de deelnemende Utrechtse ondernemingen.
En nu dus ook Bo-Ex.
Bo-Ex is al wel actief op het gebied
van energie. Nog niet lang geleden is
bijvoorbeeld ons wagenpark aangepast.
Al de auto’s hebben nu eco-motoren.
Een ander voorbeeld is dat we in ons
kantoor waterbesparende kranen hebben en dat de dagverlichting digitaal
gestuurd wordt. Ook hebben we zonnepanelen op het dak. Maar er is nog
genoeg meer te verbeteren. Zo willen
wij nog een slag maken met groene
energie inkoop en ook de isolatie van
ons kantoor kan nog aanzienlijk verbeterd worden.
Meer weten over de Utrechtse Mix?
Via twitter kunt u ze volgen:
@energie030
Oproep:
Hoe bespaart
u energie?
Waarin bent u
milieubewust?
Als je op internet struint kom je veel
tegen. Heel veel websites met goede
tips en ook met inspiratie. Zo heb je
•www.langlevejehuis.nl
•www.klimaatstraatfeest.nl en ook
•www.eenmiljoendruppels.nl
Wel eens gehoord van
•www.warmetruiendag.nl en
•www.groenevoetstappen.nl?
Heeft u het
energiefilmpje op
onze website al gezien?
Bo-Ex
Mijn
Met wel een jaar vertraging is het dan nu zover: u kunt
inloggen op uw persoonlijke pagina Mijn Bo-Ex. Op het
moment van verschijnen van dit bewonersblad heeft bijna
iedere huurder zijn inloggegevens van ons ontvangen.
Wij hopen dat u allemaal een kijkje neemt en meteen uw
Van al deze en vele andere websites
zijn natuurlijk ook nog de facebook­
pagina’s. Boordevol tips en ideeën.
Bo-Ex heeft ook wel eens tips gegeven.
Maar we weten zeker dat er ook tips
zijn, misschien heel klein, die wij nooit
noemen. En andere partijen vaak ook
niet. Maar die u wel kent! Daarom aan
u de vraag: deel uw tip met ons! Tips
over energiezuinig en milieubewust
kunt u aan ons doorgeven per e-mail:
[email protected]
persoonlijke gegevens controleert. Klopt er iets niet?
Dan kunt u dat direct aan ons doorgeven. Ook opmerkingen,
ideeën en complimenten kunt u via Mijn Bo-Ex aan ons laten
weten. Op onze website www.boex.nl vindt u een button die
direct doorlinkt naar Mijn Bo-Ex.
19
Gestaag verder met
plannen Rietveldcomplex
Het groot onderhoud aan de woningen aan de
bijzonder maar ook duur om te onderhouden en op te
Tjepmahof en Rijnesteinhof (complex 109-404) is
knappen. Dat er iets moet gebeuren aan dit complex,
nog niet zo lang geleden uitgesteld. We zijn al jaren
dat is voor alle partijen duidelijk. Daarom gaan we
met de bewoners in gesprek en dat maakt het extra
ook gestaag verder met de voorbereidingen en doen
pijnlijk dat we de werkzaamheden hebben moeten
we er alles aan om de plannen onveranderd door te
uitstellen. Toch moesten we dat wel doen. Maar
laten gaan.
waarom? Door de veel strengere eisen van Rijks-
U vraagt zich misschien af waarom complexen zoals
overheid voor het verkrijgen van financiering is het
die in Overvecht (Kwangodreef, Zebradreef, Gambia-
lastiger geld te lenen en vanwege de verhuurders-
dreef) en Kanaleneiland (Livingstonelaan en Stan-
heffing moeten corporaties ook veel meer geld over-
leylaan) dan wel gerenoveerd kunnen worden. Dit
maken naar de landelijke overheid. Complex 109-404
komt omdat deze al eerder in de planning stonden en
is ontworpen door Rietveld. Dat maakt dit complex
de werkzaamheden van een totaal andere aard zijn.
Bo-Ex contactgegevens
BEZOEKADRES
Jan Cornelisz Maylaan 18, Utrecht
P O S TA D R E S
Postbus 3151, 3502 GD Utrecht
OPEN I NGSTIJ DEN
maandag t/m donderdag:
8.00 – 16.30 uur
vrijdag: 8.00 – 13.00 uur
COMPLEXBEH EERDERS
Binnenstad
(Gansstraat 18)
Hoograven (IJsselsteinlaan 15)
Kanaleneiland
(Alexander de Grotelaan 126)
Overvecht
(Oranjerivierdreef 20)
SPREEKUUR
ma t/m do
15.30 – 16.00
ma t/m do
ma t/m wo
do
ma t/m wo
do
10.00 – 10.30
13.30 – 14.00
17.30 – 18.30
11.30 – 12.00
17.30 – 18.30
E-mail [email protected]
Internet www.boex.nl
Klantenservice 030 – 28 27 888
(ook buiten kantoortijden
bereikbaar voor spoedeisende hulp)
H U ISMEESTERS
Brandenburchdreef/
Dommeringdreef
Kruisstraat
Vuursche Schans
Roerstraat/Jutfaseweg
SPREEKUUR
ma t/m vr di
wo
di
13.00 – 14.00
12.00 – 12.30
15.30 – 16.00
10.30 – 11.00
TELEFOON
030 – 288 35 62
030 – 288 35 62
030 – 283 14 92
030 – 261 68 87
TELEFOON
030 – 262 11 22
030 – 231 49 81
030 – 288 92 02
Colofon
Thuis is een uitgave van Bo-Ex Oplage 8.200 exemplaren Redactie Marrit van Luxemburg Teksten Eddy Steenvoorden, Frank van Geffen en Suus van Geffen
20
Fotografie Maarten Mooijman, Tjitske Sluis en Eddy Steenvoorden Cartoon Niels Bongers Ontwerp & vormgeving AC+M, Maarssen Druk Tuijtel