ジャパンエクセレントの格付維持、方向性ネガティブに変更

NEWS RELEASE
2012年10月10日
【格付維持/方向性変更】
ジャパンエクセレント投資法人
発行体格付: AA- [格付の方向性:安定的 → ネガティブ]
格付投資情報センター(R&I)は上記の格付を公表しました。
【格付理由】
ジャパンエクセレント投資法人(JEI)は2006年6月に上場した不動産投資法人(J-REIT)。投資対象
はオフィスにほぼ特化している。スポンサーは、新日鉄興和不動産、第一生命保険、積水ハウスを中核
に、第一ビルディング、相互住宅、みずほコーポレート銀行、みずほ信託銀行の合計7社。
今回の方向性変更は、(1)厳しい賃貸市況の影響により、収益性の回復になお時間を要する見通しで
あること(2)鑑定評価に基づく実質的なレバレッジが高く、今後の早期改善も難しい状況にあるこ
と――などを理由とする。
JEIは東京圏の大型オフィスビルを中心に投資している。2011年12月には興和不動産(当時)から浜離
宮インターシティ(共有持分40%)を取得するなど、スポンサーのパイプラインを活用しながら着実に
外部成長を続けている。赤坂ガーデンシティ、赤坂インターシティといった都心の高額賃料のビルを保
有する一方、京浜地区(川崎、大森、武蔵小杉)に所在するビルグレードに比して賃料が割安なビルも
保有している。
保有物件の稼働率は最近1年間概ね93-95%程度で推移してきた。2012年6月に川崎日進町ビルディン
グで大口テナントが退去したが、後継テナントの誘致活動は比較的順調に進んでいる模様だ。ただ、直
近数期間で賃料単価の下落が大幅に進んだ結果、NOI利回りは4.6%まで低下している。今後稼働率は概
ね安定的に推移しようが、収益の本格回復にはなお時間がかかる可能性が高い。
総資産有利子負債比率は2011年1月の公募増資で45.7%まで下がったが、その後の物件取得で再び
49.7%まで上昇している。また、2012年6月末時点の不動産鑑定評価額は帳簿価格を7.4%下回ってお
り、鑑定評価に基づくLTV(有利子負債÷鑑定評価額)は57.9%に達している。資本市場は回復の途上に
あり、レバレッジを大きく改善させることは当面容易ではない。
資金調達は順調である。有利子負債の平均残存年数は3年を超え、固定金利比率も76.5%まで上昇し、
返済期限の分散も進んだ。2012年1月にはコミットメントライン140億円を新規に設定した。高いスポン
サー信用力を背景に上場時から無担保借り入れを継続しており、特にスポンサー金融機関との親密な関
係は今後も安定した資金調達を支えよう。みずほコーポレート銀行、みずほ信託銀行、第一生命保険の
借り入れシェアは合計で約42%(2012年6月末時点)を占めている。
ポートフォリオの収益性と鑑定評価に基づく実質的なレバレッジが早期に改善する見通しが立つかど
うかが最大の注目点である。収益性と実質的なレバレッジが早期に改善しないと判断された場合、格下
げが濃厚となる。
■お問合せ先 :インベスターズ・サービス本部 TEL.03-3276-3511 E-mail infodept@r-i.co.jp
■報道関係のお問合せ先 :経営企画室(広報担当) TEL.03-3276-3438
株式
〒103-0027東京都中央区日本橋1-4-1 日本橋一丁目ビルディング http://www.r-i.co.jp
会社
格付投資情報センター
信用格付は、発行体が負う金融債務についての総合的な債務履行能力や個々の債務等が約定通りに履行される確実性(信用力)に対するR&Iの意見であり、事実の表明ではありませ
ん。また、R&Iは、信用リスク以外のリスクにつき意見を表明するものではなく、投資判断や財務に関する助言や、投資の是非等の推奨をするものではありません。R&Iは、信用格付に
際し関連情報の正確性等につき独自の検証を行っておらず、これに関し何ら表明も保証もいたしません。R&Iは、信用格付(変更・取り下げ等を含む)に関連して発生する損害等につ
き、何ら責任を負いません。信用格付は、原則として発行体から対価を受領して実施したものです。なお、詳細につきhttp://www.r-i.co.jp/jpn/policy/policy.html をご覧下さい。
ⓒRating and Investment Information, Inc.
NEWS RELEASE
【格付対象】
発行者:ジャパンエクセレント投資法人(証券コード:8987)
名称
格付
格付の方向性
発行体格付
AA-(維持)
安定的 → ネガティブ
発行日
償還日
格付
第1回無担保投資法人債
発行総額
(億円)
120
2010年03月11日
2014年03月11日
AA-(維持)
第2回無担保投資法人債
50
2010年06月28日
2015年06月26日
AA-(維持)
第3回無担保投資法人債
50
2011年11月04日
2016年11月04日
AA-(維持)
第4回無担保投資法人債
20
2011年11月04日
2018年11月02日
AA-(維持)
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ん。また、R&Iは、信用リスク以外のリスクにつき意見を表明するものではなく、投資判断や財務に関する助言や、投資の是非等の推奨をするものではありません。R&Iは、信用格付に
際し関連情報の正確性等につき独自の検証を行っておらず、これに関し何ら表明も保証もいたしません。R&Iは、信用格付(変更・取り下げ等を含む)に関連して発生する損害等につ
き、何ら責任を負いません。信用格付は、原則として発行体から対価を受領して実施したものです。なお、詳細につきhttp://www.r-i.co.jp/jpn/policy/policy.html をご覧下さい。
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NEWS RELEASE
信用格付に関わる事項
信用格付業者
登録番号
株式会社格付投資情報センター
金融庁長官(格付)第6号
直近一年以内に講じられた監督上の措置は、ありません。
主任格付アナリスト
松田 史彦
信用格付の付与について
代表して責任を有する者
神林 尚
信用格付を付与した日
2012年10月05日
主要な格付方法
R&Iの信用格付の基本的な考え方 [2012.05.07]
J-REITの格付方法 [2010.08.24]
上記格付方法は、格付を行うにあたり考慮した他の格付方法とともに以下のウェブサイトに掲載して
います。
http://www.r-i.co.jp/jpn/cfp/about/methodology/index.html
評価の前提は、以下のウェブサイトの格付付与方針に掲載しています。
http://www.r-i.co.jp/jpn/ratingpolicy/index.html
格付符号とその定義は、以下のウェブサイトに掲載しています。
http://www.r-i.co.jp/jpn/cfp/about/definition/index.html
格付関係者
ジャパンエクセレントアセットマネジメント
ジャパンエクセレント投資法人
注 格付関係者は、金融商品取引業等に関する内閣府令第三百七条に基づいて、R&Iが判断したものです。
利用した主要な情報 決算書類、適時開示情報
品質確保のための措置 公認会計士の監査済みである、またはそれに準じた信頼性が確保さ
れている決算書類であること。証券取引所に開示された情報である
こと。
情報提供者 格付関係者
信用格付の前提、意義及び限界
R&Iの信用格付は、発行体が負う金融債務についての総合的な債務履行能力や個々の債務等が約定
通りに履行される確実性(信用力)に対するR&Iの意見です。R&Iは信用格付によって、個々の債務等
の流動性リスク、市場価値リスク、価格変動リスク等、信用リスク以外のリスクについて、何ら意見
を表明するものではありません。信用格付は、いかなる意味においても、現在・過去・将来の事実の
表明ではありません。また、R&Iは、明示・黙示を問わず、提供する信用格付、又はその他の意見に
ついての正確性、適時性、完全性、商品性、及び特定目的への適合性その他一切の事項について、い
かなる保証もしていません。
R&Iは、信用格付を行うに際して用いた情報に対し、品質確保の措置を講じていますが、これらの
情報の正確性等について独自に検証しているわけではありません。R&Iは、必要と判断した場合に
は、信用格付を変更することがあります。また、資料・情報の不足や、その他の状況により、信用格
付を保留したり、取り下げたりすることがあります。
■お問合せ先 :インベスターズ・サービス本部 TEL.03-3276-3511 E-mail infodept@r-i.co.jp
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