資産の取得に関するお知らせ (川崎モアーズ:区分所有権の追加取得)

平成 26 年 12 月 16 日
各
位
不動産投資信託証券発行者名
野 村 不 動 産 マ ス タ ー フ ァ ン ド 投 資 法 人
代 表 者 名
執 行 役 員
栁 田
聡
(コード番号:3285)
資産運用会社名
野 村 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代 表 者 名
代表取締役社長
福 井 保 明
問 合 せ 先
NMF 運 用 部 長
宇 木 素 実
03-3365-8767
nmf3285@nomura-re.co.jp
資産の取得に関するお知らせ
(川崎モアーズ:区分所有権の追加取得)
本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社である野村不動産投資顧問株式会社は、本日、下
記のとおり資産の取得を行うことについて決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 取得予定資産について
(1)
取得予定資産の種類
:
信託受益権
(2)
物
称
:
川崎モアーズ
(3)
取得予定価格
:
2,080 百万円(注)
(4)
契約締結予定日
:
平成 26 年 12 月 19 日(信託受益権売買契約の締結)
(5)
取 得 予 定 日
:
平成 26 年 12 月 19 日(信託受益権の引渡し)
(6)
売
主
:
後記「4.売主の概要」参照
(7)
取
金
:
自己資金及び借入金により取得予定
(8)
そ
他
:
上記物件の区分所有権(専有面積合計 4,278.05 ㎡)及びその敷地を
信託財産とする信託受益権が取得予定資産です。本投資法人は、現
在、当該物件の区分所有権(専有面積合計 14,446.48 ㎡)及びその
敷地を信託財産とする信託受益権を保有しており、今回の追加取得
(以下「本追加取得」といいます。)により、当該物件の区分所有権
(専有面積合計 21,537.59 ㎡)の約 86.9%を保有することになりま
す。なお、当該物件の概要につきましては、後記「参考資料4.本
物件建物概念図」をご参照ください。
件
得
の
名
資
(注)取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除いた金額を記載しています。
以下、上記取得予定資産の信託財産たる区分所有権及びその敷地を含む上記建物及びその敷地全体を、
「本物件」といいます。
- 1 -
2. 取得の理由
本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に基づき、中長期の安定した収益の確保と運
用資産の着実な成長を図ることができると判断したため、取得予定資産の取得を決定しました。なお、
取得予定資産の取得に際して以下の点を評価しました。
(1)立地条件
・本物件の最寄り駅である「川崎」駅は JR 東海道線、京浜東北線、南部線が乗り入れており、京
浜急行「京急川崎」駅を併せた1日あたりの乗降客数は約 51 万人と、神奈川県内では「横浜」
駅に次ぐターミナル駅であること。
・周辺事業所の就業人口に加え、本物件周辺の1km 圏内商圏人口は 5.5 万人と厚く、駅周辺には
東口にアトレ川崎(JR「川崎」駅ビル)、川崎ルフロン(丸井、ヨドバシカメラ)、西口にラ
ゾーナ川崎プラザ等、高い商業集積がみられること。
(2)本物件の特徴
・本物件は、駅東口に面し優れた視認性を有するとともに、回遊性の高い駅前広場からの地上動
線、駅地下街と地下2階で直結した地下動線と、ターミナル駅からの優れたアクセスを確保し
ていること。
・豊富な歩行者通行量を誇る商店街側にもエントランスを構えており、 食料品、紳士服、ア
ミューズメント施設、雑貨、飲食店等安定需要が見込める商品を揃えた約 50 店のテナント構成
により地域密着型の商業施設として運営されていること。
(3)本追加取得による資産価値の向上
・本投資法人は、既に本物件の区分所有権等の一部を信託財産とする信託の受益権(信託受託
者:三菱UFJ信託銀行株式会社。本物件全体に占める持分割合は土地:59.4%、建物:
67.1%)を保有していること(以下「既保有分」といいます。
)。
・本追加取得後、本投資法人は既保有分とあわせて、本物件につき、土地については 76.6%、建
物については 86.9%(それぞれ本物件全体に占める持分割合)を信託財産とする信託の受益権
を保有することとなり、本追加取得は、本物件の資産価値・運用効率及び流動性の向上に資す
ること。
- 2 -
3. 取得予定資産の内容
物件の名称
特定資産の種類
信託受託者
信託契約期間
地 番
所在地
(注1)
住居表示
主な利用駅
竣工年月(注1)
主たる用途(注1)
構造/階数(注1)
地震リスク分析(PML)
(注2)
設計者
構造計算者
施工者
建築確認機関
土 地
面積(注1)
建 物
土 地
所有形態
建 物
建蔽率(注3)
容積率
担保設定の有無
プロパティ・マネジメン
ト委託先(注4)
マスターリース会社
(注5)
マスターリース種別
(注6)
特記事項
取得予定価格
鑑定評価額
(評価方法等)
鑑定NOI(注7)
川崎モアーズ
信託受益権
三菱UFJ信託銀行株式会社
平成 16 年 12 月1日から平成 31 年 12 月1日
神奈川県川崎市川崎区駅前本町6番1他
神奈川県川崎市川崎区駅前本町7-1
JR「川崎」駅徒歩1分、京浜急行「京急川崎」駅徒歩2分
昭和 55 年8月
店舗
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付 11 階建
7.39%(損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社作成の
平成 26 年 11 月付「地震 PML 評価報告書」によります。
)
株式会社山下設計
株式会社山下設計
株式会社武井建設(地下躯体工事は鹿島建設株式会社)
川崎市
2,719.72 ㎡(822.71 坪)
22,235.96 ㎡(6,726.37 坪)
所有権
区分所有権
100%
800%
無
野村不動産パートナーズ株式会社
株式会社横浜岡田屋
賃料保証型
・プロパティ・マネジメント委託先の野村不動産パートナーズ株式
会社は、投資信託及び投資法人に関する法律(以下「投信法」と
いいます。
)に定める利害関係人等に該当します。
・本物件建物全体の敷地は、区分所有者がそれぞれその一部を所有
しており、区分所有者間で当該土地を相互に借地するいわゆる相
互借地となっています。本追加取得後に本投資法人が他の区分所
有者から借地することとなる土地の面積は、既保有分とあわせて
605.18 ㎡です。
・本物件に係る区分所有者間の管理規約において、区分所有者のい
ずれかがその区分所有権の全部又は一部を譲渡しようとする場合
には、他の区分所有者に書面によりその旨を申し出るものとし、
他の区分所有者に一定期間優先交渉権を与えることとされていま
す。
・本物件のマスターリース会社は、隣接する他の区分所有者から賃
借している専有部分と一体的に利用するため、本物件建物の一部
につき隣接する他の区分所有の専有部分との間の物理的な仕切り
を撤去しています。
2,080 百万円
2,670 百万円(収益還元法 価格時点:平成 26 年 10 月 31 日)
(評価機関:株式会社谷澤総合鑑定所)
132 百万円
- 3 -
賃貸状況(平成 26 年 12 月 16 日現在)
テナントの総数
1
賃貸事業収入
非開示(注8)
敷金・保証金
非開示(注8)
稼働率(注9)
100.0%
賃貸面積(注 10)
4,363.83 ㎡(1,320.06 坪)
賃貸可能面積(注 11)
4,363.83 ㎡(1,320.06 坪)
平成 22 年
平成 23 年
平成 24 年
8月末
8月末
8月末
過去の稼働率(注 12)
100.0%
100.0%
100.0%
平成 25 年
8月末
100.0%
平成 26 年
8月末
100.0%
(注1)本物件の所在地等の記載について
「所在地(地番)」
、「竣工年月」
、
「構造/階数」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載してい
ます。「主たる用途」については、登記簿上に表示されている建物の種類のうち、主要なものを記載しています。
(注2)PML(Probable Maximum Loss)について
PMLとは、想定した予定使用期間(50 年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に
一度起こる可能性のある大地震=50 年間に起こる可能性が 10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、
損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味します。
(注3)建蔽率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域内における耐火建築物であるこ
とから割増を受け、適用建蔽率は 100%となっています。
(注4)プロパティ・マネジメント委託先について
取得後に委託を予定しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
(注5)マスターリース会社について
取得予定資産についてマスターリース契約を締結している又は本投資法人による取得後にマスターリース契約
を締結することを予定しているマスターリース会社を記載しています。
(注6)マスターリース種別について
エンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料と同額をマスターリース会社が支払ういわゆるパス・スルー
型のマスターリース契約が締結されているものについて「パス・スルー型」と、マスターリース会社が固定賃
料を支払うこととされているマスターリース契約が締結されているものについて「賃料保証型」と記載してい
ます。
(注7)鑑定NOIについて
「NOI」とは、ネット・オペレーティング・インカムをいい、取得予定資産に係る賃貸事業収益の合計から
賃貸事業費用の合計を控除した金額をいいます。
「鑑定NOI」は、平成 26 年 10 月 31 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間のNOIを記
載しています。
(注8)賃料事業収入及び敷金・保証金について
マスターリース会社からの承諾が得られていないため、開示していません。
(注9)稼働率について
賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合として求めています(小数点第2位を四捨五入しています。
)
。
(注 10)賃貸面積について
本日現在マスターリース会社に賃貸されている面積を記載しています。
(注 11)賃貸可能面積について
本日現在における賃貸が可能な商業施設等の合計面積(共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みま
す。)を記載しています。賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に記載されている面積、建
物竣工図等をもとに算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致せ
ず、場合により延床面積を上回ることがあります。
(注 12)過去の稼働率について
過去の稼働率は、売主から入手した情報に基づくものです。
4. 売主の概要
取得予定資産の売主は、国内の合同会社ですが、当該売主より開示することにつき同意を得られて
いないため、非開示としています。
なお、本日現在、本投資法人・資産運用会社と当該売主との間には、記載すべき資本関係、人的関
係及び取引関係はなく、また、当該売主は、本投資法人又は資産運用会社の関連当事者には該当しま
せん。
- 4 -
5. 物件取得者等の状況
取得予定資産については、本投資法人・資産運用会社と特別な利害関係のある者からの取得ではあり
ません。
6. 利害関係人等との取引
・プロパティ・マネジメント業務委託に係る取引
取得予定資産のプロパティ・マネジメント業務委託予定先である野村不動産パートナーズ株式会社
は、上記のとおり投信法に定める利害関係人等に該当します。このため、資産運用会社は、投資委員
会規程、コンプライアンス規程、利害関係者取引規程等に基づき、プロパティ・マネジメント業務の
委託及び手数料その他の条件等について、資産運用会社のコンプライアンス委員会及び投資委員会に
おける審議・承認を得ています。
7. 媒介の概要
上記資産取得に係る取引に媒介はありません。
8. 今後の見通し
本件取得による平成 27 年2月期(平成 26 年9月1日~平成 27 年2月 28 日)及び平成 27 年8月期
(平成 27 年3月1日~平成 27 年8月 31 日)の運用状況の予想に与える影響は軽微であり、運用状況
の予想の変更はありません。
- 5 -
9. 鑑定評価書の概要
物件名
川崎モアーズ(追加取得分)
鑑定評価額
2,670,000,000 円
鑑定機関
株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点
平成 26 年 10 月 31 日
項目
内容
収益価格
2,670,000,000
直接還元法による価格
(1)運営収益 ( ア)-イ)
ア)可能総収入
イ)空室損失等
(2)運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
(3)運営純収益
(NOI=(1)-(2) )
(4)一時金の運用益
(5)資本的支出
(6)純収益
(NCF=(3)+(4)-(5))
(7)還元利回り
DCF法による価格
2,690,000,000
)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
5.0%
類似の商業施設に係る取引利回りを中心に、対
象不動産の地域性・個別性等により査定
2,660,000,000
最終還元利回り
5.2%
試算価格の調整及
び鑑定評価額の決
定に際し留意した
事項
(注)
134,540,262
5.0%
土地比率
建物比率
(注)
132,697,723
割引率
積算価格
(金額:円)
根拠等
DCF法による価格を標準として、直接還元法
による検証を行い、収益還元法による収益価格
を試算
標準化純収益(NCF)を還元利回りで還元し
て試算
対象不動産の個別リスク等を勘案して査定
還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加
味して査定
1,320,000,000
83.3%
16.7%
対象不動産は、JR線「川崎」駅東口に位置し、評価対象外の区分所有建物と共に、駅前の大
型商業施設「川崎モアーズ」として運営されている。立地条件等を鑑みるに駅接近性・都心接
近性に優れ、また周辺競合物件と比較して規模等にも優位性が認められることから、今後にお
いても安定的に収益を獲得し得る物件であり、同一需給圏内において中位以上の競争力を有す
ると判断されること等を考慮した。
(注)本物件は本投資法人及び資産運用会社と特別の利害関係を有しない第三者をマスターリース会社とする賃料保証
型のマスターリース物件であり、当該項目を開示することにより本投資法人に競争上、悪影響が生じ、ひいて
は投資主の利益を害するおそれがあります。また、マスターリース会社からこれらを開示することの了解を得
られていません。そのため、当該項目は非開示としています。
以
上
【添付資料】
参考資料1
参考資料2
参考資料3
参考資料4
本追加取得後のポートフォリオ一覧
本物件外観写真
本物件案内図
本物件建物概念図
※本資料の配布先:兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
※本投資法人のホームページアドレス:http://www.nre-mf.co.jp
参考資料1
本追加取得後のポートフォリオ一覧
用途
地域
(注1)
東京圏
物流
その他
物件名称
Landport 浦安
Landport 板橋
Landport 川越
Landport 厚木
相模原田名ロジスティクスセンター
相模原大野台ロジスティクスセンター
Landport 八王子
Landport 春日部
船橋ロジスティクスセンター
厚木南ロジスティクスセンターB 棟
羽生ロジスティクスセンター
川口ロジスティクスセンターB 棟
川口ロジスティクスセンターA 棟
厚木南ロジスティクスセンターA 棟
太田新田ロジスティクスセンター
太田東新町ロジスティクスセンター
太田清原ロジスティクスセンター
千代田町ロジスティクスセンター
物流小計
Morisia 津田沼
横須賀モアーズシティ
Recipe SHIMOKITA
EQUINIA 新宿
川崎モアーズ
東京圏
商業
近畿圏
その他
商業
(底地)
東京圏
EQUINIA 池袋
covirna machida
ニトリ幕張店
コナミスポーツクラブ府中
FESTA SQUARE
GEMS 渋谷
駿台あざみ野校
EQUINIA 青葉台
メガロス神奈川店
ユニバーサル・シティウォーク大阪
イズミヤ千里丘店
Merad 大和田
イズミヤ八尾店
イズミヤ小林店
一番町 stear
EQUINIA 青葉通り
三菱自動車 目黒店
取得(予定)価格
(百万円)
(注2)
投資比率
(%)
(注3)
取得(予定)日
17,400
15,710
13,700
11,410
10,600
8,700
8,250
7,340
4,660
4,590
3,810
3,750
2,830
2,690
3,430
2,170
650
330
6.8
6.1
5.4
4.5
4.1
3.4
3.2
2.9
1.8
1.8
1.5
1.5
1.1
1.1
1.3
0.8
0.3
0.1
122,020
47.7
-
16,600
13,640
10,407
4,260
4,000
2,080
3,990
3,440
3,080
2,730
2,600
2,490
1,700
1,560
1,000
15,500
8,930
6,640
4,406
3,020
4,700
1,640
2,740
6.5
5.3
4.1
1.7
1.6
0.8
1.6
1.3
1.2
1.1
1.0
1.0
0.7
0.6
0.4
6.1
3.5
2.6
1.7
1.2
1.8
0.6
1.1
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年 12 月 13 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 26 年 12 月 19 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 13 日
平成 25 年6月 13 日
平成 25 年6月 13 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年7月 31 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年7月 19 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年7月 31 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 13 日
平成 26 年9月 30 日
平成 25 年6月 13 日
平成 25 年6月 13 日
平成 25 年6月 13 日
平成 25 年6月 13 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 14 日
平成 25 年6月 13 日
三菱自動車
調布店
1,760
0.7
平成 25 年6月 13 日
三菱自動車
渋谷店
1,570
0.6
平成 25 年6月 13 日
三菱自動車
練馬店
1,240
0.5
平成 25 年6月 13 日
三菱自動車
川崎店
950
0.4
平成 25 年6月 13 日
三菱自動車
高井戸店
850
0.3
平成 25 年6月 13 日
三菱自動車
葛飾店
800
0.3
平成 25 年6月 13 日
三菱自動車
東久留米店
800
0.3
平成 25 年6月 13 日
三菱自動車
世田谷店
770
0.3
平成 25 年6月 13 日
用途
商業
(底地)
地域
(注1)
東京圏
近畿圏
物件名称
三菱自動車
三菱自動車
三菱自動車
三菱自動車
三菱自動車
三菱自動車
三菱自動車
三菱自動車
杉並店
関町店
東大和店
元住吉店
川越店
江戸川店
狭山店
茨木メンテナンスセンター
商業小計
合計
投資有
価証券
東京圏
領家キャピタル合同会社匿名組合出資持分
取得(予定)価格
(百万円)
(注2)
投資比率
(%)
(注3)
取得(予定)日
740
600
450
370
350
200
160
820
0.3
0.2
0.2
0.1
0.1
0.1
0.1
0.3
平成 25 年6月 13 日
平成 25 年6月 13 日
平成 25 年6月 13 日
平成 25 年6月 13 日
平成 25 年6月 13 日
平成 25 年6月 13 日
平成 25 年6月 13 日
平成 25 年6月 13 日
133,583
52.3
-
255,603
100.0
-
500
-
平成 26 年3月 25 日
(注1) 「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいい、「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県をいい、
「中京圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県をいい、
「その他」とは、東京圏、近畿圏及び中京圏以外の政令指定都市、県庁
所在地及び人口 10 万人以上の都市並びにその周辺地域をいいます。
(注2) 「取得(予定)価格」は、当該不動産等及び匿名組合出資持分の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含ま
ない金額(停止条件付売買契約に記載された不動産等の売買代金の金額及び匿名組合契約に記載された出資金の金額)を記載
しています。
(注3) 「投資比率」は、取得価格に基づき、各資産の取得価格がポートフォリオ全体(全 56 物件)の取得価格総額に占める比率を
記載しています。投資比率の算出にあたっては、匿名組合出資持分を除外しています。なお、小数点第2位を四捨五入してい
るため、合計が 100.0%にならない場合があります。
参考資料2
本物件外観写真
参考資料3
本物件案内図
参考資料4
本物件建物概要図
8階
7階
6階
5階
4階
3階
2階
1階
地下1階
地下2階
対象区画
① 今回取得区画
② 本投資法人既保有区画
③
④ 他所有者区画
⑤
①
②
④ ⑤
③
①
所有者
三菱UFJ信託銀行
三菱UFJ信託銀行
所有者A
所有者B
所有者C
(注)管理規約上の専有面積を記載しています。
専有面積(注)
1,294.11坪
4,370.06坪
479.07坪
320.22坪
51.64坪
(割合)
19.9%
67.1%
7.4%
4.9%
0.8%