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Análisis Financiero para evaluar la Factibilidad de Conjunto
Habitacional en el Valle de Los Chillos
Juan F. Salcedo Larco
Departamento de Ciencias Económicas Administrativas y del Comercio, Escuela
Politécnica del Ejército, Sangolquí, Ecuador
MBA en administración Internacional de Empresas
[email protected] net
Resumen:
La presente investigación fue una herramienta fundamental, que ayudó a
determinar la viabilidad, para la creación de una empresa, dedicada a la
construcción de unidades habitacionales en el barrio de Mushuñan en el Cantón
Sangolquí en el Valle de los Chillos.
Una vez realizada la investigación de mercado, donde mediante la
aplicación de la encuesta se identificaron: los gustos y preferencias de los
consumidores, los hábitos de compra, y los precios; se cuantificó la demanda
insatisfecha para determinar la factibilidad del proyecto y calcular el monto de la
inversión total.
En el estudio financiero se realizó los presupuestos de ingresos y egresos,
los flujos del proyecto y del inversionista para finalmente obtener los criterios de
evaluación financiera como son el VAN, TIR, RBC; cuyos valores permitieron
obtener un criterio técnico y sustentado de la inversión calculada.
Abstract:
The following research was a key tool to determine the viability for the
formation of a company dedicated to building home units in Mushunan, Sangolqui
county in Valle the los Chillos.
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Market research was done using surveys to identify trends, wishes and
buying habits of potential customers and to identify a potential price point for the
units, the research also evaluated the demand for this kind of project, the viability
of the project and estimated the total monetary investment needed to complete the
project.
The financial analysis looked at estimates of income and expenses, project
and investor cash flow and finally deliver the standards of financial analysis like
VAN, TIR, RBC; whose values made it possible to correctly evaluate this type of
investment.
Introducción
Proyectos Inmobiliarios Salcedo - Cruz, es una empresa privada PYMES
constructora de proyectos inmobiliarios, las casas que construye están dirigidas al
sector medio bajo. El objeto de la Compañía es la realización de todo acto o
contrato relacionados con actividades mobiliarias e inmobiliarias de cualquier
clase, así como, la construcción.
En vivienda hay un déficit acumulado de varios años que bordea a 2.2
millones de personas. Se puede decir que alrededor de 500 mil ecuatorianos viven
en malas condiciones de habitabilidad y que 1.5 millones carecen de vivienda
propia.
Ecuador es un país con alto déficit de vivienda y de todo lo que corresponde
a la construcción. En aproximadamente 14 millones de habitantes que tiene el país
y teniendo cerca de 2.9 millones de viviendas (4.5 personas por familia) no llega a
los 2 millones de viviendas calificables como tales: es decir, con equipamiento y
uso mínimo.
El actual crecimiento de población es de un 2% anual esto significa 260.000
habitantes nuevos que requieren 58.000 viviendas nuevas cada año. En el caso
de no reducir el déficit, para su crecimiento se requeriría de no menos de
1.000.000 de viviendas. Los profesionales de la planificación urbana están
consientes del crecimiento incontrolado que está adquiriendo la expansión urbana
particularmente en las ciudades principales.
Los análisis muestran el interés del comprador en adquirir viviendas
familiares más que departamentos, los datos revelan que en la ciudad de Quito y
sus periféricos un 56.64% corresponden a viviendas unifamiliares y un 47.36% a
departamentos.
El crecimiento del sector de la construcción (PIB nacional del sector) en los
últimos años y en particular para el 2011 el 14.00% y 4.48% para el 2010 resulta
atractivo para el negocio inmobiliario.
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Uno de los determinantes del comportamiento creciente del sector de la
construcción ha sido el incremento de la población, dado que ahí se origina la
necesidad de vivienda. Según reportes del Instituto Ecuatoriano de Estadísticas y
Censos (INEC), en el 2010 la población del Ecuador estuvo compuesta por
14'306.876 habitantes, es decir, un 14.60% más que lo reportado en el Censo de
2001 (año en que la población llegó a los 12'481.925 habitantes), evidenciando
una tasa de crecimiento anual de 1.52%.
Los factores que favorecieron a este crecimiento son los créditos
hipotecarios y los fideicomisos para constructores.
Esta tendencia de crecimiento se mantiene desde el año anterior, cuando
en el cuarto trimestre se notó una subida del 11,16% en relación con los últimos
tres meses del año 2009.
Los créditos hipotecarios ayudan, pues aumentan la demanda de vivienda.
Las cifras del Banco del IESS, la inversión en créditos hipotecarios
mantiene su ritmo desde el año anterior. Durante el último trimestre del 2010, los
desembolsos llegaron a US$133,91 millones, mientras que en el primer trimestre
del 2011 fueron US$133,33 millones.
A fines del año que paso, según la proyección inicial del Biess, se espera
que la entrega de créditos hipotecarios llegue a US$1.575 millones, mientras que
para el 2013 se espera que la entrega de dinero llegue a US$2.900 millones en el
año.
El sector de la construcción emplea a 6.71% de los ocupados en el país con
283.717 personas empleadas a diciembre de 2011. La construcción se ubica en el
cuarto lugar entre las actividades generadoras de empleo, luego del comercio, la
industria manufacturera y el transporte, según cifras del Instituto Nacional de
Estadísticas y Censos al cierre del año anterior.
El gobierno aceleró el negocio inmobiliario
En el Ecuador tradicionalmente la construcción de vivienda había sido
emprendida por el sector privado, dejando al Estado la oferta de vivienda popular,
salvo esporádicos intentos en algunos Gobiernos. Ahora, el entorno es diferente;
el actual Gobierno, ha ganado protagonismo en todos los segmentos del sector
inmobiliario, a través de Ministerio de Vivienda (Miduvi), el Banco del Pacífico y la
agresiva participación del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
(Biess).
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El bono de la vivienda es uno de los pilares del Gobierno para impulsar el
sector de la construcción. Consiste en una ayuda económica que entrega a las
familias que ahorraron para que adquieran, construya o mejoren sus viviendas.
Con este panorama se ha visto posible aprovechar la oportunidad de
ingresar en el negocio de la construcción. La idea fundamental es desarrollar un
conjunto habitacional en un terreno de 15.600 metros cuadrados, el diseño de
construcción, área y precios serán determinados por los resultados que arroje el
presente estudio.
El Sector donde se encuentra el terreno cuenta con los servicios de luz,
agua, teléfono, alcantarillado y dos líneas de buses. Está ubicado a 5 minutos de
los Malls San Luis y Hiper Market con todos los servicios que ofrece un mall
moderno que incrementa la plusvalía del sector. Todo esto sin mencionar que está
a minutos de la ESPE y de la futura Universidad Católica, colegios, iglesias y
estadios.
Metodología y técnicas
Básicamente se orientó a la recopilación de la información primaria y
secundaria, elementos que ayudan al investigador a realizar un análisis completo
de la situación, para el presente caso se acudió a los censos de vivienda y
población realizados por el INEC tanto del año 1990 y 2001; periódicos como el
diario “El Comercio”, Revista Gestión, y finalmente se recopiló información en la
ferias de construcción y vivienda que se realizan periódicamente en Quito.
La información primaria, sobre los gustos y preferencias de vivienda se
obtuvo mediante la aplicación de la encuesta. La principal ventaja de los datos
primarios es responder a preguntas específicas que los datos secundarios no
solucionaron
Los resultados fueron procesados por herramientas estadísticas
informáticas como SPSS-V18 y Microsoft Excel – 2007, por otra parte el estudio
sustentado en la demanda insatisfecha fue amparada por el Estudio de Demanda
total, potencial y real, para el Valle de los Chillos reaalizado por Estudios
Demanda Smart Research.
Evaluación de resultados y discusión
El
presente
mercado
formatos
estudio económico-financiero representa la parte más importante del
estudio, esta parte resume la información obtenida en los estudios de
y organizacional presentándola en términos monetarios a través de
analíticos, que a su vez permiten la evaluación del proyecto para
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establecer las conclusiones respectivas que agilitarán las decisiones más
convenientes.
Otro aspecto, propio de este análisis, es la estructuración del
financiamiento, la que consiste en definir las necesidades de capital de trabajo
para la ejecución de lo presupuestado.
Tabla 1 Presupuesto de Inversión
ORDEN
CONCEPTO
1.
LOTE DE TERRENO
2.
ACTIVOS FIJOS
3.
INTANGIBLES
4.
CAPITAL DE TRABAJO
5.
SERVICIOS BASICOS
6.
CASAS MODELO
VALOR
546.000
2.780
193.100
1.131.561
4.200
88.000
TOTAL
1.965.641
Capital de Trabajo
Para determinar el capital de trabajo necesario, se utilizó el método
denominado Déficit Acumulado Máximo, el cual consiste en ir calculando las
necesidades de capital en periodos habitualmente más cortos que un año, que en
este caso en particular corresponden a trimestres. Aplicando esta metodología se
obtuvieron tanto las ventas, como los ingresos y egresos trimestrales de los dos
primeros años de vida del proyecto, los cuales se presentan a continuación.
.
Tabla 2 Método del Déficit Acumulado
CUATRIMESTRE
1
-351.941
2
-293.317
3
-290.872
4
-25.201
CAPITAL
5
6
-20.490 -149.740
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DE TRABAJO
0
-1.131.561
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Evaluación Financiera
La evaluación financiera constituye el último aspecto, a realizar dentro de
toda investigación, formando parte de una secuencia de análisis enfocados en la
búsqueda de la factibilidad de la propuesta presentada. Este análisis financiero
tiene el propósito de determinar si la inversión a efectuarse es rentable,
considerando como base, los resultados obtenidos anteriormente, en los diversos
estados que se ha realizado, como son: el Estado de Resultados.
Tabla 3 Punto de Equilibrio
El punto de equilibrio viene dado cuando los ingresos son iguales a los costos; es
decir, en un punto en el cual ni se gana ni se pierde. La fórmula, utilizada es la
siguiente:
IT = CT
PQ
= CVT + CFT
PQ
= CVuQ
+ CFT
PQ
− CVuQ
= CFT
Q =
CFT
P − CVu
Q =
1.147.821
75.000 − 44.000
= 37 casas
Criterios de Evaluación
La factibilidad del proyecto se evalúa por los beneficios esperados lo cual
permite definir en forma satisfactoria si el proyecto es conveniente o no. para lo
cual se cuantificó primero la tasa de descuento y como criterios de evaluación se
utilizó los siguientes indicadores: Valor Presente Neto (VPN), Tasa Interna de
Retorno (TIR), Relación Beneficio Costo (B/C), Período de Recuperación (PR) y el
Análisis de sensibilidad.
Tabla 4 Estado de Resultados Proyectado
ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO
2012
2013
2014
2015
UTILIDIDAD NETA
-135.215 161.539 405.644 532.483
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Durante el primer año de operación, los ingresos operacionales no cubren
los gastos operativos, motivo por el cual se tiene una pérdida, la misma que
ocasiona la necesidad de solicitar un préstamo. A partir del segundo año, la
utilidad neta de cada año es positiva, lo que a su vez concuerda con el margen
operacional.
Indicadores Económicos del Proyecto
Tasa interna de Retorno (TIR)
11,69%
Valor Actual Neto (VAN) (US $)
63.848
Período de recuperación (años)
3,85
Análisis de Sensibilidad
A continuación se presenta el análisis de sensibilidad efectuado, el cual
indica las variables que más afectan el resultado económico del proyecto y
aquellas que tienen poca incidencia en el resultado final. Para la obtención de los
valores de las variables en los distintos escenarios, se aplicó una variación +/- 5%
del escenario conservador.
Se analizó algunos escenarios pesimistas, para aquello se aplicó
variaciones a ciertas variables que pueden ser sensibles, así tenemos:
• Variación 1: Se incrementa el costo variable en un 5%
• Variación 2: Se incrementa el precio de venta a US $ 80.000 por casa
• Variación 3: Se incrementa el PV a US $ 80.000 y se incrementa el CV,
en los porcentajes anteriores.
Aplicando los criterios antes mencionados, se presentan los siguientes
resultados, en el proyecto:
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Tabla 5 Análisis de Sensibilidad
CON SENSIBILIDAD
CRITERIOS SITUACIÓN INICIAL
CV(+5%)
PV a $80.000
PV a
c/casa
$80.000+CV(+5%)
VAN
63.848
-45.512
320.454
216.169
TIR
11.69%
7.02%
21.46%
17.64%
B/C
3.85
3.98
3.61
3.70
Elaboración: Autor
Como se puede observar en la tabla anterior, el proyecto es sensible ante el
aumento de costos variables en un 5%, el VAN varia de $63.848 a $-45.512; de
igual manera con el incremento de los costos variables en un 5%, el TIR
disminuye del 11.69% al 7.02% desciende el VAN de $63.848 a $ -45.512.
Mientras las dos variaciones en conjunto, es decir aumento de costos variables en
5% y aumento de precios de $ 75.000 a $ 80.000 sería favorable para el proyecto,
puesto que el VAN pasaría de 63.848 a 216.169 y el TIR pasaría de 11.69% a
17.64%
Del análisis realizado, se desprende que la variable que genera mayor
impacto es la variación en el precio de venta de las casas, ya que la misma es la
que presenta mayor variación en los resultados de todas las metodologías
aplicadas. Sin embargo, es importante destacar que el aumento de los costos
variables, y no aumentar los precios de venta de las casas presenta un VAN
negativo.
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Conclusiones y Recomendaciones
Conclusiones.
•
El estudio de mercado permitió definir el bien que la empresa proveerá al
cliente, lo cual se resume en las siguientes características de la vivienda y
proyecto a ofrecer:
Viviendas de 116 m 2.
Acabados de calidad intermedia
El 37%, del total de encuestados, manifiestan que vive en casa
arrendada, lo cual permite considerar nicho de mercado. Además un
75% nos da un mercado potencial para vender nuestro producto.
•
El Estudio de mercado permitió determinar que el 89% de los entrevistados
tiene intención de compra de vivienda. Lo cual comprueba que la mayoría
de los civiles y militares que trabajan en las instituciones militares alrededor
de Sangolquí si necesitan vivienda y por lo tanto serán un buen mercado
potencial.
•
También este estudio permitió determinar que el 37.63% de las personas
viven en sus viviendas con tres personas, el 33.33% de las personas viven
en sus viviendas con cuatro personas. Esto significa que el 71% de la
población necesita vivienda para cuatro personas. Si se acepta que las 4
personas son la pareja matrimonial más dos hijos nos indican que el nicho
de mercado que tenemos es para casas de 3 dormitorios.
•
Según el INEC la demanda de nueva vivienda es mayor a 500.000
unidades, pero sube cada año en 70.000 unidades.
•
Asimismo, se concluyó que la presente propuesta de inversión se debe
concentrar en la construcción de un conjunto habitacional de viviendas con
estructura tradicional, enfocando al segmento conformado por las familias
del cantón Quito, que cuenten con un ahorro para la cuota inicial de US $
16.000, capacidad de crédito de US $ 56.000 a 25 años con un interés del
9% anual, lo cual significaría
tener ingresos familiares mensuales
superiores a los $ 1500. También existe la alternativa de acceder a un
préstamo a 15 años a la misma tasa de interés, para lo cual requiere de
ingresos familiares superiores a US $ 1.800 mensuales y que estén
interesados en adquirir una vivienda en el sector de Sangolquí
•
Después de analizar los aspectos legales en el país, se concluye que la
Sociedad Anónima es la mejor opción para la organización de la empresa
que ejecutará el proyecto habitacional. Por tanto, el nombre será:
PROYECTOS INMOBILIARIOS SALCEDO CRUZ S. A.. La titularidad de la
propiedad de la empresa recae sobre cada uno de los socios que han
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aportado capital financiero para la ejecución de la propuesta. La compañía
deberá contar al menos con dos socios. La Junta General de Accionistas,
será el ente regulador de la Compañía y estará constituida por todos los
socios, quienes deberán designar a un Gerente o Administrador que
actuará en su nombre y un Presidente quién sustituirá al Gerente en
ausencia de este.
•
El análisis financiero permite concluir que se necesita una inversión inicial
de $ 834.080, de los cuales $ 546.000 corresponde al terreno, $ 88.000 a la
construcción de dos casas modelo, $2.780 al resto de activos fijos, $4.200,
a servicios básicos, y los intangibles $193.100. Además se necesita de
capital de trabajo $ 1.131561. La inversión inicial serán fondos propios y el
capital de trabajo, tendrá que ser financiados vía crédito.
•
En el análisis del punto de equilibrio el precio se calculó dividiendo los
ingresos totales para las ventas anuales. Se destaca además, que en este
análisis, en el primer año de operación del proyecto el número de unidades
vendidas son inferiores a las estimadas como punto de equilibrio, situación
que se invierte a partir del segundo año en adelante.
• El capital de trabajo fue obtenido utilizando el método denominado Déficit
Acumulado Máximo, el cual consiste en ir calculando las necesidades de
capital en periodos habitualmente más cortos que un año, los cuales para el
presente proyecto corresponden a trimestres.
• En el estado de resultados proyectado, se visualiza que los ingresos
operacionales no cubren los gastos operativos del primer año, lo que se
refleja en una pérdida operacional. Por el contrario, desde el segundo año
los ingresos operacionales crecen significativamente cada año superando
los gastos operativos, por lo que el estado de resultados proyectado denota
ganancias al final de cada año.
• El margen operacional, el cual es la relación entre los ingresos
operacionales versus la utilidad operacional, acorde a lo presentado en el
estado de resultados proyectado, para el primer año presenta un porcentaje
negativo de -45.07%, el cual a partir del segundo año se vuelve positivo y
varía de 16.24% a 26.12% en el cuarto año.
•
La evaluación del proyecto permite concluir que el proyecto es
financieramente viable; pues arroja un VAN positivo de $63.848 y una TIR
de 11.69% anual.
•
Al obtener un VAN negativo de $ -45.512 y una disminución de la TIR de
11.69% a 7.02%, se concluye que el proyecto es muy sensible a un
aumento del 5% en los costos variables y ningún aumento de precios de
venta.
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• Del análisis de sensibilidad realizado, se desprende que la variable costos
variables es la que presenta mayor variación en los resultados que se
obtienen al aplicar las distintas metodologías de evaluación de proyectos.
Es decir, cualquier cambio en el valor de esta variable tiene un mayor
impacto tanto en el monto del valor actual neto, como en el porcentaje de la
tasa interna de retorno, así como en el periodo de recuperación de la
inversión.
•
Finalmente, se concluye que, el proyecto es viable económica, técnica, y
financieramente, y desde el punto de vista organizacional, se ajusta a las
normas legales vigentes en nuestro país.
Recomendaciones.
•
Realizar la inversión requerida, para poner en marcha el Proyecto
Residencial “SAN JUAN DE INCHALILLO”, en el sector de Sangolquí en el
Valle de Los Chillos, bajo las consideraciones preestablecidas; puesto que,
el inversionista podría recuperar su inversión inicial, y obtener un margen
de rentabilidad superior, al costo de oportunidad de riesgo cero.
•
Establecer una estrategia Competitiva, que supone una acción ofensiva y/o
defensiva, en el momento oportuno, con el objeto de mantener una posición
defendible, frente a las cinco fuerzas competitivas, tratando de obtener
resultados iguales o superiores a la competencia.
•
Adquirir los materiales de construcción y acabados, al por mayor, a los
distribuidores y con la debida anticipación, a fin de evitar el incremento en
los costos de construcción.
•
Ejecutar el plan de ventas lo más pronto posible, logrando ventas en
planos, mediante una agresiva campaña de marketing.
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Bibliografía.
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proyectos de Inversión
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