Valuación pública CKD - Bolsa Mexicana de Valores

Reporte público y resumido de valuación – 9 de abril, 2015
Referencia: Valuación independiente del Fideicomiso F/17272-1 (Clave de pizarra AXISCK 12)
Axis Asset Management, S. de R.L. de C.V.
Conforme a los documentos de colocación y de acuerdo a lo establecido en el contrato de fideicomiso
irrevocable de emisión de certificados bursátiles, en que se designó a 414 Capital Inc. como valuador
independiente de los activos en los que invierte el Fideicomiso, hago de su conocimiento lo siguiente. Este
reporte está sujeto a los términos y condiciones pactados en el contrato de prestación de servicios
celebrado el día 19 de diciembre de 2012 (el “Contrato de Prestación de Servicios”). La opinión de valor
que aquí se presenta está sujeta al Aviso y Limitación de Responsabilidad incluido al final del documento.
Antecedentes a la valuación

El 14 de diciembre de 2012, Fiduciario Banamex colocó a través de la BMV certificados bursátiles fiduciarios
(los “CKDs”) para el Fideicomiso F/17272-1 con Axis Asset Management, S. de R.L. de C.V. (“Axis”) como
administrador por un monto inicial de MXN 1,300 mm con una primera emisión subsecuente de MXN ~1,403
mm en marzo de 2013, una segunda emisión subsecuente de MXN ~650 mm en septiembre de 2013, una
tercera emisión subsecuente de MXN~188 mm en febrero de 2014 y una cuarta emisión subsecuente de
~MXN 199 mm en mayo de 2014
—
El objetivo de los CKDs es la realización de inversiones de capital y operaciones de crédito en las
condiciones preestablecidas en la documentación relativa a la emisión
Conclusión de valor1
Valor justo por certificado1
$16,863.81 M.N.
De tener cualquier pregunta al respecto de la valuación o su alcance, por favor no duden en contactarme
directamente.
Ariel Fischman
414 Capital Inc.
1
Favor de referirse a las secciones posteriores para mayor detalle
414 Capital Inc. ● info@414capital.com ● www.414capital.com
1
Metodologías de Valuación Aplicables
 414 Capital aplica metodologías de valuación basadas en estándares internacionales reconocidos
por organizaciones del sector de asesoría y valuación financiera1. 414 Capital mantiene membresía
en algunas de las mismas
Metodologías de valuación bajo IFRS2
 Análisis de transacciones comparables donde se obtienen múltiplos que
pueden ser usados para valuar los activos
Valuación a
mercado
 La información transaccional de los activos sirve para dar una estimación
razonable de acuerdo a la etapa de desarrollo o maduración en la cual se
encuentran dichos activos
 El Consejo Internacional de Normas de Valuación considera la valuación a
mercado como el enfoque más comúnmente aplicado a pesar de que los
intereses en los proyectos pueden no ser homogéneos
Valuación por
flujos de efectivo
descontados
(DCF)
Valuación de
costos
 Dado el supuesto de que se pueden hacer estimaciones razonables del flujo
de efectivo generado por los activos en cuestión, a través del tiempo dan pie
a una valuación por flujos de efectivo descontados (DCF)
 Factores de riesgo asociados al activo se integran a la tasa de descuento
permitiendo así captar el riesgo del negocio
 Para los activos en etapa de desarrollo o de reciente adquisición, la valuación
de costos es un análisis de los costos evitados, o los costos incurridos hasta la
fecha en relación con los activos
 La valuación de costos proporciona un valor inicial de los activos y se calcula
como la suma de todos los costos directos e indirectos, así como el costo
adicional al que se haya incurrido a través del periodo de desarrollo del
proyecto o la reciente adquisición de un activo
 De manera general, las valuaciones de activos ilíquidos realizadas corresponden a alguna de las
metodologías anteriormente mencionadas, y en algunas ocasiones se utiliza una combinación de
varias como refuerzo y validación
 Cabe mencionar que las metodologías son adaptadas según la industria en cuestión del activo
subyacente. Las principales categorías en las que los activos son clasificados son: capital privado,
bienes raíces, infraestructura, crédito y otros
―
A su vez, dentro de cada categoría pueden existir subcategorías (por ejemplo: bienes raíces
industriales, comerciales, de oficinas, residenciales, de hospitalidad, etc.)
1 Ejemplos
2
incluyen al International Private Equity and Venture Capital Valuation Guidelines, entre otros
International Financial Reporting Standards
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2
Metodologías de Valuación Aplicables (Cont.)
 Bajo el método IFRS, el valor justo de cualquier activo se calcula con base en información que se
puede clasificar en tres niveles (variables)

―
Las variables de primer nivel son precios de activos dentro del mercado parecidos al activo que
está siendo valuado
―
Las variables de segundo nivel son aquellas distintas a los precios de los activos mencionados
anteriormente que son observables directa e indirectamente
―
Las variables de tercer nivel son aquellas no observables que generalmente son determinadas con
base en supuestos administrativos
Es importante aclarar que este reporte se basa exclusivamente en información pública (con
excepción de los insumos de valuación confidenciales relacionados con el negocio). Adicional a la
presente, los miembros del Comité Técnico del Fideicomiso han recibido un reporte confidencial
detallado de la valuación realizada para el presente ejercicio
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3
Inversiones Realizadas por el Fideicomiso
 Al día 9 de abril de 2015 las inversiones ilíquidas realizadas conforme a lo reportado por el administrador
y/o fiduciario del Fideicomiso F/17272-1 son las siguientes:
Inversión1
4T 2012
Inversión de capital en
Oro Negro
Descripción
Metodología de valuación²
El Fideicomiso F/17272-1 realizó una inversión
de capital en Oro Negro a través del vehículo
de inversión, el Fideicomiso F/169852
DCF, mercado
La inversión es reconocida en el primer trimestre en el que fue reflejada en estados financieros del fideicomiso, independientemente de la
fecha de inicio del proyecto o la creación del vehículo
2 Se refiere a las metodologías listadas en la sección “Metodologías de Valuación Aplicables”, o a una combinación de las mismas, en su
caso
1
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4
Resumen de Valuación
Resumen
Inversiones en empresa promovida
Valor en libros
Valor ajustado
Total
3,349,600,751.52
1,880,379,161.94
Patrimonio1
Valor en libros
Valor ajustado
Por certificado
29,752.74
16,863.81
Total
3,391,544,190.39
1,922,322,600.81
Balance pro-forma ajustado2
F
F
A
ACTIVO
Efectivo y equivalentes
Pagos anticipados
Inversiones en empresa promovida
49,199,091.35
279,693.10
1,880,379,161.94
TOTAL ACTIVOS
1,929,857,946.39
F
PASIVO
Provisión de obligaciones
7,535,345.58
Patrimonio contable - participación controladora
TOTAL ACTIVO Y PASIVO
1,922,322,600.81
1,929,857,946.39
Sensibilización de los flujos
 Los flujos derivados de los activos subyacentes han sido sensibilizados con el objetivo de identificar la
exposición del valor de los certificados a cambios en las variables clave 3. El resultado resumido se presenta
a continuación:
Valor activo
Valor certificado Variación
Inversiones en empresa promovida (valor ajustado)
1,880,379,161.94
16,863.81
0.00%
Inversiones en empresa promovida (valuación a la alza)
3,349,600,751.52
29,752.74
+76.43%
Inversiones en empresa promovida (valuación a la baja)
-
-
-100.00%
El patrimonio del fideicomiso se ajusta conforme a la valuación justa de las inversiones
El balance pro-forma ajustado no es un estado contable, sino una herramienta de estimación para el valor del patrimonio conforme a los
cambios en la valuación justa de las inversiones. Las cuentas marcadas “F” (fijo) se mantienen a costo, mientras que las cuentas marcadas
“A” (actualizado) se ajustan, y por ende no coinciden con el dato reportado en contabilidad
3 La valuación del 8 de abril de 2015 se comparó con la valuación del trimestre 4T14
1
2
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Resumen de Valuación (Cont.)
Conclusión
 Al día 9 de abril de 2015, consideramos que el valor justo, no mercadeable de los certificados es de
$16,863.81 Pesos (dieciséis mil ochocientos sesenta y tres Pesos 81/100 M.N.)
Cuenta
Valor en libros
Precio valuador independiente
Inversiones en empresa
promovida
$3,349,600,751.52 M.N.
$1,880,379,161.94 M.N.
Patrimonio
$3,391,544,190.39 M.N.
$1,922,322,600.81 M.N.
$16,683.81 M.N.
Valor justo por certificado1
Valuaciones históricas
Periodo
2015.T1
2014.T4
2014.T3
2014.T2
2014.T1
Valuación intertrimestral
Trimestre previo 1
Trimestre previo 2
Trimestre previo 3
Trimestre previo 4
1
Valor justo1
16,863.81
29,752.74
42,268.41
39,307.09
51,162.69
Valor justo, no mercadeable estimado bajo metodología IFRS. Bajo una metodología alternativa de amortización de gastos de emisión y
colocación, nuestro estimado de valuación es $17,189.60 M.N.
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Aviso de Limitación de Responsabilidad

Los analistas responsables de la producción de este reporte certifican que las posturas expresadas aquí reflejan exclusivamente
sus visiones y opiniones personales sobre cualquiera de los emisores o instrumentos discutidos, y que fueron preparadas de
manera independiente y autónoma, incluyendo de 414 Capital Inc. (“414”) y otras empresas asociadas. Los analistas
responsables de la producción de este reporte no están registrados y/o calificados por NYSE o FINRA, y no están asociados con
ninguna casa de bolsa en los Estados Unidos o cualquier otro lado, por lo que no están sujetos a las restricciones de
comunicación con compañías cubiertas o presentaciones en público de acuerdo a las reglas 2711 de NASD y 472 de NYSE.
Cada analista también certifica que ningún componente de su compensación estuvo, está o estará directa o indirectamente
vinculado con las recomendaciones específicas o visiones expresadas por ellos en este reporte de análisis

La información contenida en este documento es proveída por 414 de buena fe. La información es considerada precisa y
actualizada hasta la fecha indicada, cuando aplique. 414 no es responsable por errores u omisiones, o por los resultados
obtenidos por el uso de esta información. Toda la información contenida en este documento es proveída sin garantía de
completitud, precisión, actualización, o de los resultados obtenidos por el uso de esta información, y sin garantía de ningún
tipo, expresa o implícita, incluyendo pero no limitada a garantías de rendimiento, liquidez o adecuación para un propósito
específico, incluyendo casos de negligencia. En ningún caso serán 414, sus partes relacionadas o empleados responsables al
lector o cualquier tercero por cualquier decisión o acción tomada con base en la información de este documento o por daños
consecuentes, especiales o similares, aun cuando exista aviso sobre la posibilidad de dichos daños. Asimismo, 414 no asume
responsabilidad alguna más allá de las establecidas en los términos y condiciones establecidos en el Contrato de Prestación
de Servicios

No se realizan representaciones sobre la razonabilidad de los supuestos o la precisión o completitud de los modelos o la
información utilizada. No se representa que los valores puedan ser alcanzados, o que dichos valores sean de cualquier manera
indicativos de desempeño futuro. Las valuaciones son indicativas (no realizables) y no son una oferta para comprar o vender
cualquier instrumento o realizar, transferir o asignar cualquier transacción. Estas valuaciones pueden diferir sustancialmente de
un valor realizable, particularmente en condiciones de mercado volátiles

Las valuaciones proveídas se pueden basar en un número de factores incluyendo, pero no limitados a, precios actuales,
valuación de activos subyacentes, liquidez de mercado, modelos propietarios y supuestos (sujetos a cambio sin notificación) e
información públicamente disponible que se considera confiable, pero no ha sido verificada de manera independiente. Todos
los supuestos, opiniones y estimados constituyen el juicio del analista a la fecha y están sujetos a cambio sin notificación

La inversión a la que se refiere esta publicación puede no ser adecuada para todos los receptores. Se recomienda a los
receptores a tomar decisiones de inversión con base en sus propias investigaciones que ellos consideren necesarias. Cualquier
pérdida o consecuencia distinta que surja del uso del material contenido en esta publicación será única y exclusivamente
responsabilidad del inversionista, y 414 no acepta responsabilidad por dicha pérdida o consecuencia, En caso de existir una
duda sobre cualquier inversión, los receptores deben contactar a sus propios asesores de inversión, legales y/o fiscales para
obtener asesoría sobre la oportunidad de la inversión. Al grado permitido por la ley, ninguna responsabilidad es aceptada por
cualquier pérdida, daños o costos de cualquier tipo que surjan del uso de esta publicación o sus contenidos

El hecho de que 414 haya puesto este documento o cualquier otro material a su disposición no constituye una recomendación
de tomar o mantener una posición, ni una representación de que cualquier transacción es adecuada o apropiada para usted.
Las transacciones pueden involucrar riesgos significativos y usted no debe participar en una transacción a menos que entienda
completamente dichos riesgos y haya determinado de manera independiente que dicha transacción es apropiada para
usted. 414 no ofrece asesoría contable, fiscal o legal, y estos temas deben ser tratados con su asesor especializado

Esta presentación no constituye un compromiso de comprar, suscribir o colocar ningún instrumento ni ofrecer crédito y ofrecer
otros servicios

Estos materiales fueron preparados para uso en el territorio mexicano. No pueden ser reproducidos, distribuidos a un tercero o
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manera acorde
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