Gestaltungsleitfaden - Parkstadt

Gestaltungsleitfaden
zum Bebauungsplan Pinneberg Nr. 115
„Parkstadt Eggerstedt“
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Kontakt
LEG Entwicklung GmbH
Eckernförder Straße 212
24119 Kronshagen
Projektleitung
Herr Stefan Krohn
Tel 0431 5468416
Mail s.krohn@leg.de
Vertrieb
Frau Ilka Büll
Tel 0431 5468436
Mail i.buell@leg.de
Stadt Pinneberg
Herr Axel Teschke
Stadt Pinneberg
Fachbereich Stadtentwicklung und Bauen
Fachdienst Stadt- und Landschaftsplanung
Bismarckstraße 8
25421 Pinneberg
Tel 04101 211 265
Mail teschke@stadtverwaltung.pinneberg.de
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Sehr geehrte Bauinteressenten,
wir alle bewundern wohl die geschlossenen Stadtbilder von Orten wie Mölln oder Glückstadt. Sie
erscheinen uns wohltuend, weil die Gebäude in Größe und Gestalt „Ton in Ton“ errichtet wurden. Sie
erscheinen uns auch als Ausdruck eines gemeinschaftlichen Gedankens und somit als harmonisch.
Diese Entwicklung hat sich nicht zufällig ergeben. In den meisten Fällen haben neben der Bautechnik
auch Bauvorschriften dazu beigetragen, dass wir uns in diesen Orten wohlfühlen.
Auch Ihr neues Zuhause und Ihr Wohnumfeld in der Parkstadt Eggerstedt werden sich auf Grund von
städtebaulichen, landschaftsgestalterischen und architektonischen Regelungen entwickeln. Diese wurden in einem gesellschaftlichen Prozess erarbeitet, an dem Ihre gewählten Kommunalpolitiker, die Öffentlichkeit und Fachleute mitgewirkt haben. Auf Basis vieler Diskussionsbeiträge haben sich alle auf
ein gemeinsames Bild im Quartier verständigt. Die „Parkstadt Eggerstedt“ soll sich als grüner Stadtteil
harmonisch in die Stadt Pinneberg einfügen. Wir wünschen uns, dass Sie, die neuen Bewohnerinnen
und Bewohner, sich mit Ihrem Wohnquartier identifizieren: „Das ist unsere Parkstadt“!
In dem Bebauungsplan, der aus Planzeichnung, Verordnung und Begründung besteht, sind die Ergebnisse der Planungsprozesse in Form von bauplanerischen Regelungen eingeflossen. Außerdem enthält
der städtebauliche Vertrag, den die Stadt Pinneberg mit der LEG Entwicklung GmbH abgeschlossen
hat und der ebenso in Teilen an die zukünftigen Bauherren weitergegeben wird, planungsrechtliche
Vorgaben für das Wohnquartier. Teil des Vertrags ist dieser Gestaltungsleitfaden.
Durch den Kauf Ihres Grundstücks haben Sie also auch die Gelegenheit, einen Teil des neu entstehenden Stadtteils zu gestalten. Gleichwohl übernehmen Sie ein Stück Verantwortung für die bauliche
Wirkung Ihres Grundstückes und Ihres Quartiers.
Möge Ihnen dieser Gestaltungsleitfaden eine Reihe von Ideen und Regelungen näher bringen.
„Gutes Gelingen“ bei Ihrem Bauvorhaben wünscht Ihnen Ihre
Stadt Pinneberg
Funktionsplan zum städtebaulichen Entwurf, aus dem der Bebauungsplan entwickelt
wurde. Die einzelnen Darstellungen sind beispielhaft und nicht rechtsverbindlich.
LEG Entwicklung GmbH
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Inhalt
Gestaltungsleitfaden zum Bebauungsplan Nr. 115 „Parkstadt Eggerstedt“ der Stadt
Pinneberg
1.
Textliche Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 115
2.
Grundgedanken des städtebaulichen Entwurfs
3.
Erläuterungen den Festsetzungen aus dem B-Plan
Allgemeines Wohngebiet
Gebietskategorisierung und hier zulässige Nutzungen
Zulässige Bautypologien und zugeordnete Grundstücksflächen
Bau- und Flächenanordnung
Gestalterische Festsetzungen
Fassaden
Dächer
Einfriedungen
Erschließung
Gemeinschaftsinseln
Stellplatzvorgaben
Nebenanlagen/Mülltonnenstellplätze und Satellitenschüsseln
Grünflächen und Anpflanzungsvorgaben
4.Gestaltungsempfehlungen
Einzel- und Doppelhäuser
Stadtvillen
1. Textliche Festsetzungen
des Bebauungsplanes Nr. 115 (Auszug bzgl. Wohnungsbau; Stand: August 2014)
Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
1.6
In den allgemeinen Wohngebieten mit den Ordnungszahlen 1, 2 a, 3 a, 4 a und 5 a beträgt die
Traufhöhe 7,50 m, die maximale Firsthöhe 10,50 m. In den allgemeinen Wohngebieten mit den
Ordnungszahlen 2 b, 2 c, 2 d, 3 b, 4 b und 5 b beträgt die Traufhöhe 10,50 m, die maximale
Firsthöhe 13,50 m. Unterer Bezugspunkt der Höhenmessung ist die mittlere Höhe des zugehörigen Straßenabschnitts. Die Traufhöhe wird bestimmt durch den Schnittpunkt der Außenkante
der aufgehenden Außenwand mit der Dachhaut. In den Gewerbegebieten und in der Fläche für
Gemeinbedarf beträgt die maximale Gebäudehöhe 13,50 m.
1.7
Die Oberkante des Erdgeschossfußbodens darf maximal 40 cm höher hergestellt werden als die
mittlere Höhe des zugehörigen Straßenabschnittes.
1.8
In den allgemeinen Wohngebieten mit den Ordnungszahlen 1, 2 a, 2 b, 2 c, 2 d, 3 a, 4 b und 5 b sind
nur Einzelhäuser zulässig. In den Gebieten 4 a und 5 a sind zusätzlich Doppelhäuser zulässig.
1.9
Die Mindestgrundstücksgröße beträgt in den allgemeinen Wohngebieten mit den Ordnungszahlen 1, 2 a, 3 a, 4 a und 5 a je Einzelhaus 500 m2 und je Doppelhaushälfte 350 m2. In folgenden
Gebieten sind je Wohnung folgende anteilige Grundstücksflächen erforderlich: 2 b: 100 m2, 2 c:
130 m2, 2 d: 100 m2, 3 b: 110 m2, 4 b: 100 m2 und 5 b: 90 m2. Die Flächen von Gemeinschaftsgrundstücken können angerechnet werden.
1.10
Je Einzelhaus sind in den allgemeinen Wohngebieten mit den Ordnungszahlen 1, 2 a und 3 a
maximal zwei Wohnungen und in den Gebieten 2 b, 2 c, 2 d, 3 b, 4 b und 5 b maximal elf Wohnungen zulässig. Je Doppelhaushälfte ist eine Wohneinheit zulässig. In den Einzelhäusern mit
maximal zwei zulässigen Wohnungen muss die zweite Wohneinheit der Hauptwohnung in der
Größe deutlich untergeordnet sein (Einliegerwohnung).
Luftbild des ehemaligen Kasernengeländes und Umgebung. Rot umgrenzt ist der
Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 115 „Parkstadt Eggerstedt“.
Stellplätze und Garagen
1.12
In den allgemeinen Wohngebieten sind Stellplätze, Carports und Garagen oberhalb der Erdoberfläche nur zulässig zwischen der erschließungsseitigen Straßenverkehrsfläche oder Erschließungsfläche und der rückwärtigen Baugrenze.
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Planung, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 BauGB)
1.19
Für die zur Erhaltung festgesetzten Einzelbäume sind mindestens 12 m2 große, unversiegelte
Baumscheiben zu erhalten. Die Einzelbäume dürfen durch zukünftige Baukörper oder versiegelte Flächen nicht beeinträchtigt werden. Der Kronen- bzw. Traufbereich eines Baumes ist zu
ermitteln und von Bebauung freizuhalten, die Herstellung von Flächen ist nur in wasserdurchlässigem Aufbau zulässig. Bei Abgang sind Ersatzpflanzungen vorzunehmen. Bei Ersatzpflanzungen sind entsprechende Arten groß- bzw. klein- und mittelkoniger, vorrangig einheimischer,
standortgerechter Laubbäume mit einem Mindeststammumfang von 18 bis 20 cm, gemessen in
1 m Höhe über Oberkante Gelände, zu verwenden.
1.27 In den allgemeinen Wohngebieten sind Befestigungen in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau
herzustellen.
2 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (§ 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 84 LBO-SH)
Außenwände
2.1
In den Baugebieten mit Ausnahme des Gewerbegebietes sind Außenwände von Hauptgebäuden
in rotem bis hellrotem Klinker, weißem oder hellem Putz oder in diesen Farben gehaltenen Verkleidungen zu gestalten. Zur Gliederung können für bis zu 10 % jeder Fassade andere Materialien und Farben verwendet werden.
Dächer
2.2
Die Verwendung unbeschichteter Kupfer- und Zinkdächer ist für alle Dächer unzulässig. Pfannendeckung ist nur in den Farben Rot bis Rotbraun (Ziegeltöne) oder Anthrazit zulässig. Glasierte Dachpfannen sind unzulässig, engobierte Dachpfannen sind zulässig, wenn sie nicht glänzend
ausgeführt sind.
2.3
Dächer von Hauptgebäuden sind nur bis zu einer Dachneigung von 30° zulässig.
2.4
Anlagen zur Nutzung der Solarenergie auf geneigten Dächern sind nur in der gleichen Neigung
wie die zugehörige Dachfläche zulässig.
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2.5
Die Gesamtlänge von Dachgauben, Dacheinschnitten und Zwerchgiebeln darf je Dachseite
insgesamt nicht mehr als 40 % der Gesamtlänge der Dachseite betragen. Die Seitenwände der
Dachgauben, Dacheinschnitte und Zwerchgiebel müssen vom Ortgang mindestens 2 m entfernt
bleiben.
2.6 Dächer von oberirdischen Garagen und Carports sind mit einem mindestens 5 cm starkem Substrataufbau zu versehen und extensiv zu begrünen.
Grundstückseinfriedungen
2.7
Entlang von Straßenverkehrsflächen und öffentlichen Grünflächen sind als Einfriedungen neben
Hecken und Strauchpflanzungen auch Zäune und Natursteinwälle zulässig. Die zulässige Höhe
der Einfriedung in den Wohngebieten beträgt auf der erschließungsseitigen Straßenseite bis zur
vorderen Baugrenze maximal 1 m, zu sonstigen Flächen maximal 2 m.
Nebenanlagen / Mülltonnenstellplätze / Satellitenrundfunk-Empfangsanlage
2.8
Nebenanlagen, die Gebäude sind, sind in den öffentlichen und privaten Grünflächen sowie in den
Straßenverkehrsflächen als Sichtschutz zu begrünen oder einzugrünen. Mülltonnenstellplätze
und Mülltonnenschränke sind mit einer Bepflanzung oder einem Berankungsgerüst als Sichtschutz zu umgeben oder in die Baukörper von Gebäuden oder Nebenanlagen baulich einzubeziehen.
2.9
Satellitenrundfunk-Empfangsanlagen sind nur zulässig, wenn sie von der zugehörigen Erschließungsfläche/Straßenverkehrsfläche nicht sichtbar sind.
Planzeichnung aus dem Entwurf zum Bebauungsplan; Stand August 2014
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Was bedeutet denn ... ?
Die gesetzlichen Grundlagen für alle Regelungen des Bebauungsplanes finden Sie bei Interesse im Baugesetzbuch (BauGB) – hier insbesondere § 9, der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO SH).
WA 1
... WA
Allgemeines Wohngebiet, dient „vorwiegend“ dem Wohnen, es sind Wohngebäude, begrenzt auch Läden, Gastronomie und Büros zulässig.
II
Hier sind für Ihr Gebäude zwei Vollgeschosse möglich.
z.B. 1 DHH/350
... GRZ 0,3
Die zulässige GRundflächenZahl beträgt 0,3. Das heißt: 30 % der Grundstücksfläche dürfen von Ihrem
Haus eingenommen werden. Unter Hinzurechnung aller Nebenanlagen (Garagen, Stellplätze, Terrassen,
Tiefgaragen u.ä.) darf dieser Anteil zur Hälfte überschritten werden, das heißt insgesamt dürfen maximal 45% Ihres Grundstücks versiegelt werden.
Baugrenze: innerhalb der von diesen Grenzen umschlossenen Baufelder darf Ihr Wohnhaus errichtet
werden (überbaubare Grundfläche).
Legende aus dem Entwurf zum Bebauungsplan
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Jedem Teil des Wohngebietes ist in der Planzeichnung eine „Nutzungsschablone“, also eine kleine
Tabelle zugeordnet, die aussagt, wie dort gebaut werden darf z.B.:
WA 3b
0,3
1 Wo/
140
FH 13,5 m
TH 10,5 m
WA 3b
Gebietsbezeichnung (nummeriert),
0,3
GRZ (Grundflächenzahl),
E hier sind nur Einzelhäuser zulässig („ED“ = Einzel- und Doppelhäuser“),
1 Wo/140
je Wohneinheit sind z.B. 140 m2 Grundstückfläche erforderlich,
1 E/500
je Einzelhaus sind mindestens 500 m2 Grundstücksfläche erforderlich,
1 DHH/350
je Doppelhaushälfte sind mindestens 350 m2 Grundstücksfläche erforderlich.
FH 13,5 m
die zulässige FirstHöhe (höchster Dachpunkt) beträgt maximal 13,5 m bezogen auf die Höhe der davor liegenden Straße,
TH 10,5 m
die zulässige TraufHöhe beträgt maximal 10,5 m bezogen auf die Höhe der davor lie-
genden Straße. Gemessen wird vom Schnittpunkt der senkrechten Außenwand mit der Dachhaut (Traufpunkt),
Zu erhaltende Bäume, deren Kronenbereich frei von Bebauung gehalten werden muss und die während
der Bauarbeiten nicht beschädigt werden dürfen.
Tatsächlicher Kronenbereich kann größer sein als das in der Planzeichnung verwendete Symbol. VorOrt-Aufnahme erforderlich.
Legende aus dem Entwurf zum Bebauungsplan
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2. Grundgedanken
des städtebaulichen Konzepts
Die ehemalige Eggerstedt-Kaserne im Süden des Pinneberger Stadtgebietes steht seit gut 10 Jahren
leer. Hier entsteht derzeit — eingebettet in die beliebten Wohnquartiere im Norden und Osten und den
nahen Landschaftsraum mit Sportanlagen im Süden — ein neuer Stadtteil: die „Parkstadt Eggerstedt“.
Die Bebauung der Kaserne wird größtenteils abgebrochen. Auf einem Teil des Geländes wird ein
Bildungsträger neben einer Kindertagesstätte eine private Schule, eine Fortbildungsakademie und
weitere Einrichtungen realisieren. Das durch ausgedehnte Grünflächen und einen alten, weitläufigen
Baumbestand geprägte Gelände soll zu einem gemischten Quartier mit qualitativ hochwertigem Wohnungsbau, gewerblichen Nutzungen, Bildungs- und Freizeiteinrichtungen entwickelt werden. Hierbei
soll eine echte „Parkstadt Eggerstedt“ entstehen: Die Teilquartiere werden durch großzügige Grünund Gehölzstreifen voneinander und den umgebenden Stadtteilen getrennt und in sich gegliedert.
Die vorgesehenen Wohnbauflächen im westlichen Teilbereich der Parkstadt Eggerstedt sind an die
LEG Entwicklung GmbH veräußert worden. Die LEG ist der Ansprechpartner für Bauinteressenten. Das
hierfür entwickelte Wohnungsbaukonzept sieht ca. 74 freistehende Einzel- und 13 Doppelhäuser sowie
15 dreigeschossige Mehrfamilienhäuser, sogenannte Stadtvillen, vor.
Die Flächen für Wohnbebauung sind vorwiegend im Zentrum und im Westen des ehemaligen Kasernengeländes, angrenzend an die vorhandene Wohnbebauung am Heide- und Eggerstedter Weg konzentriert. Durch die Festlegung von Straßenverkehrsflächen und Baugrenzen wird eine klare städtebauliche Grundstruktur vorgegeben. Das Wohnquartier wird in fünf Teilbereiche gegliedert, die sich
parallel zu den vorhandenen Grundstücksparzellen ausrichten und zwischen denen jeweils Grünkorridore, aus dem vorhandenen Baumbestand entwickelt, angeordnet sind. Damit werden wirkungsvolle
Zäsuren gesetzt, um die neue Siedlung zu gliedern, großzügig zu gestalten und eine hohe Freiflächenund Aufenthaltsqualität sowie Identifikation für die Bewohner zu erreichen.
Wie Sie sehen, enthält die neue Siedlung viele Elemente eines modernen Wohnumfeldes, in dem ein
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zeitgemäßes, vielseitiges Wohnangebot geschaffen und zugleich eine dafür angemessene bauliche
Dichte erreicht werden sollen. Diese Grundgedanken wurden in dem Bebauungsplan Nr. 115 der Stadt
Pinneberg verankert, der zusammen mit städtebaulichen Verträgen zwischen der Stadt und den Entwicklungsträgern die Umsetzung folgender Ziele planungsrechtlich absichert:
•
es soll gehobener Haus- und Wohnungsbau mit einem Mix aus verschiedenen Eigentumsmodellen entstehen,
•
die Bildung von kleinen, identifizierbaren Quartieren wird angestrebt,
•
die Ansiedlung von besonderen Wohnformen und Mischung unterschiedlicher Wohnformen (generationsübergreifend, altersgerecht) wird ermöglicht,
•
besonders erhaltenswerte Grünbestände werden berücksichtigt und neue öffentliche Grünanlagen angelegt,
•
öffentliche und private Bereiche werden deutlich abgegrenzt,
•
die Bebauungsdichte wird entsprechend der gesamtstädtebaulichen Einbindung von Nord nach
Süd gestaffelt,
•
die Gebäudehöhenentwicklung bleibt dabei allgemein unterhalb der bestehenden Baumkronen,
•
die Grundstücksparzellen für Einzelhäuser sollen eine Mindestgröße von 500 m2 und für Doppelhaushälfte 350 m2 aufweisen.
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3. Erläuterungen
Allgemeines Wohngebiet
Gebietskategorisierung und hier zulässige Nutzungen
Ziel ist die Sicherung einer überwiegenden Wohnnutzung sowie eines eingeschränkten Spielraumes
für verträgliche andere Nutzungen. Alle Baugrundstücke werden daher als Allgemeines Wohngebiet
festgesetzt. Es soll grundsätzlich eine Nutzungsmischung ermöglicht werden. Erwartet werden können in der Regel nur die dem Wohnen zugeordneten Nutzungen (wie z. B. Heimarbeit, kleine Dienstleistungsbetriebe, freiberufliche Tätigkeiten und dergleichen). Das Wohnungsangebot soll allgemein
individuell ausgestaltet werden können und sich zugleich in die bauliche Umgebung einpassen.
Um die Höhenlage und damit die Gesamthöhe der Gebäude einheitlich zu gestalten, darf die Höhe
der Erdgeschoss-Fußbodenoberkante straßenseitig nicht mehr als 0,4 m über der Höhe des vor dem
Grundstück liegenden Straßenabschnitts liegen. Zur exakten Bestimmung der Höhenmaße benötigen
Sie bzw. Ihr Architekt einen sogenannten Deckenhöhenplan, worin die Deckenschichthöhen der einzelnen Verkehrsflächen abgebildet sind.
Die zulässige Grundflächenzahl beträgt 0,3: es dürfen 30 % der Grundstücksfläche mit Wohngebäuden überbaut werden. In den allgemeinen Wohngebieten sind teilweise zwei und teilweise drei Vollgeschosse zulässig. In den Gebieten mit maximal zwei Vollgeschossen sind für Einzel- und Doppelhäuser
mit einer maximalen Traufhöhe von 7,5 m und einer maximalen Firsthöhe von 10,5 m zulässig. Die
Gebiete mit drei Vollgeschossen sind auch für Mehrfamilienhäuser und Stadtvillen mit einer maximalen Traufhöhe von 10,5 m und einer maximalen Firsthöhe von 13,5 m vorgesehen. Diese Höhen liegen
unterhalb der bestehenden Großbäume, diese dienen auch als Abschirmung für die nördlich benachbarten Baugebiete.
Zulässige Bautypologien und zugeordnete Grundstücksflächen
In den Wohngebieten mit zulässiger zweigeschossiger Bebauung sind nur Einzel- und Doppelhäuser
zulässig. Es soll eine aufgelockerte Wohndichte entstehen, wie sie auch in den angrenzenden Baugebieten zu finden ist. Je Doppelhaushälfte ist nur eine Wohnung zulässig. Zusätzlich wurden Mindestgrundstücksgrößen je Gebäude festgesetzt. In den Wohngebieten mit zulässiger dreigeschossiger
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Bebauung sind ebenso nur Einzelhäuser (offene Bauweise) zu errichten, wobei hier Geschosswohnungsbau in Form von Stadtvillen ermöglicht werden soll. Die Begrenzung der Zahl der Wohnungen
erfolgt hierbei über eine notwendige Mindest-Grundstücksfläche je Wohnung, die zwischen 90 und 130
m2 Grundstücksfläche beträgt. Dieser Wert variiert, da die Grundstücke unterschiedlich geschnitten
sind (s.o. Erläuterungen zu den textlichen Festsetzungen), gesamt aber eine gleiche Dichte an Wohneinheiten erzielt werden soll.
Bau- und Flächenanordnung
In den allgemeinen Wohngebieten wurde festgesetzt, dass ausschließlich freistehende Einzel- und
Doppelhäuser errichtet werden dürfen. Dadurch wird die gewünschte Auflockerung der Baugebiete erreicht. Die überbaubaren Grundstücksflächen in den allgemeinen Wohngebieten werden durch
Baugrenzen festgelegt. Sie beschreiben die Bereiche, in denen die Gebäude zu errichten sind und
strukturieren die städtebaulich gewünschte Grundform. Die Baugrenzen um zu erhaltende Bäume sind
so festgesetzt, dass eine Entfernung von ca. 3 m zur Baumkrone eingehalten wird, damit der Baum in
seiner Entwicklung nicht eingeschränkt wird und bei Baumaßnahmen keine Schäden erleidet.
Gestalterische Festsetzungen
Vieles, was auf den ersten Blick wie eine Beschränkung Ihrer Freiheit bei der Gestaltung von
Haus und Grundstück erscheint, dient einem harmonischen Gesamtbild der zukünftigen Siedlung und kommt somit allen ihren Bewohnern zugute. Ihr neues Zuhause und Ihr Wohnumfeld
sollen sich auf Grundlage von städtebaulichen, landschaftsgestalterischen und architektonischen Regelungen entwickeln. Für die „Parkstadt Eggerstedt“ wurden diese in einem gesellschaftlichen Prozess
erarbeitet, an dem Kommunalpolitiker, die Öffentlichkeit und Fachleute mitgewirkt haben. Im Zuge
dieses Verfahrens haben sich alle auf ein gemeinsames Bild von der Parkstadt verständigt, damit diese
als harmonischer neuer Stadtteil Pinnebergs erlebt werden kann und in dem neue bauliche Elemente,
wie etwa die Stadtvillen, ansprechende Akzente setzen.
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Fassaden
Als Fassadenmaterialien herrschen in der Umgebung Verblendmauerwerk in Rottönen und Putze in
hellen Farben vor. Die Verwendung von Sichtmauerwerk, wie beispielsweise Klinker, und Putz für die
Außenwände hat in Norddeutschland eine lange Tradition. Bauten verschiedener Epochen einschließlich zeitgenössischer Gebäude werden zumeist unter der Verwendung von Sichtmauerwerk hergstellt.
Dies ist auch für Bauvorhaben in den neu zu entwickelnden Flächen erwünscht. Ziel ist nicht Eintönigkeit, sondern eine gewisse Homogenität im Sinne eines geschlossenen, sich in die Umgebung einfügenden Gesamtbildes. Die Außenwände von Hauptgebäuden sind daher in rotem bis hellrotem Klinker,
weißem bis hellem Putz oder in diesen Farben gehaltenen Fassadenverkleidungen zu gestalten. Zur
Gliederung können für bis zu 10% jeder Fassade andere Materialien und Farben verwendet werden.
Dächer
Für die Dächer finden sich in der näheren und weiteren Umgebung vor allem Ziegeleindeckungen in
Rottönen. Daher sind als Eindeckung der Dächer unbeschichtete Kupfer- und Zinkdächer unzulässig, stattdessen dürfen ausschließlich rote bis rotbraune oder anthrazitfarbene Pfannendeckungen
oder Gründächer verwendet werden. Während glasierte Ziegel gerade bei starkem Sonnenschein
eine unerwünschte Blendwirkung verursachen können, dürfen hingegen sog. „engobierte“ (mit einer
Tonschlämme, die Mineralien oder Metalle enthält, überzogene) Ziegel, die nicht glänzen, verwendet
werden.
Um eine Begrünung der Dächer zu ermöglichen, wird die maximale Dachneigung bei Hauptgebäuden
auf 30° beschränkt. Ein Ausbau des Dachgeschosses sollte mit der Neigungsbegrenzung hingegen
nicht bewusst gefördert werden. Stattdessen wurde eine Bebauung mit durchgängig zwei bis drei
Geschossen ermöglicht.
Auss ökologischen und wirtschaftlichen Gründen wird eine Begrünung der Dächer empfohlen. PosiGaragen und Carports sind grundsätzlich zu begrünen. Dies ist neben ökologischen Gesichtspunkten
auch ein wesentlicher gestalterischer Aspekt in der grüngeprägten Parkstadt.
Dachgauben, Dacheinschnitte und Zwerchgiebel dürfen nicht länger als 40 % der Dachseite sein, auf
der sie angebracht sind. Die Seitenwände der Dachgauben, Dacheinschnitte und Zwerchgiebel müssen
vom Ortgang mindestens 2 m entfernt bleiben.
2,0
30°
tiv ist besonders die Ermäßigung der Niederschlagswassergebühren um 50% auf Dauer. Dächer von
m
15
Solaranlagen
Aufgrund ihrer Farbgebung und Oberflächenbeschaffenheit weichen Solaranlagen zunächst von den
Festsetzungen zur Dacheindeckung im Bebauungsplan ab. Allerdings wird mit der Installation von
Solaranlagen der Klimaschutz als übergeordnetes Ziel der Bauleitplanung verfolgt, weshalb Solaranlagen zulässig sind, solange sie die Neigung des Daches einheitlich aufnehmen und ruhige Dachflächen
beibehalten werden. Bei Flachdächern können die Anlagen hingegen sonnenorientiert ausgerichtet
werden, wobei auch hier darauf zu achten ist, dass das Bild nicht von den Modulen gestört wird. Beispielsweise gibt es verschiedene Möglichkeiten, Solaranlagen auf Dachflächen anzubringen, ohne dass
das Erscheinungsbild des Hauses allzu stark in Mitleidenschaft gezogen wird. Wichtig ist allgemein,
dass sich die Anlage optisch unterordnet und die bläulichen, glatten und spiegelnden Oberflächen die
äußerliche Wirkung des Gebäudes nicht vollständig dominieren. Es können etwa weniger einsehbare
Bereiche verwendet werden oder Solaranlagen werden auf Nebengebäuden bzw. untergeordneten Anbauten installiert. Insgesamt sollten derartige Aufbauten eine geschlossene Fläche bilden. Verschnittene und „unruhige“ Anordnungen sind keine gute Lösung. Auch ist eine Überladung des Daches zu
vermeiden, weshalb Anlagen, die nur einen Teil der Flächen einnehmen, eher vorzuziehen sind. Sollte
dennoch beabsichtigt sein, das gesamte Dach zu nutzen, ist darauf zu achten, dass die Anlage die
Dachform geschlossen aufnimmt oder bündig mit der Dachkante abschließt.
Grundstückseinfriedungen
Eine Einfriedung bezeichnet die Umgrenzung des Grundstücks, beispielsweise mit einer Hecke, einem
Zaun oder einer freistehenden Mauer. Einfriedungen prägen das Straßenbild sehr stark, daher ist es
wichtig, ihre Ausgestaltung zu regeln. Ziel ist die Entwicklung eines stimmigen Gesamtbildes, das sich
in die Umgebung einfügt und den Straßenraum sowie die privaten Grundstücke sauber voneinander
trennt. In der „Parkstadt Eggerstedt“ sollen daher Einfriedungen zu den öffentlichen Verkehrsflächen
und zu den öffentlichen Grünflächen möglichst als Hecken und Strauchpflanzungen ausgeführt werden. Die jeweiligen Grundstücksbegrenzungen dürfen in den Wohngebieten bis zu 2 m hoch sein. Dies
gilt jedoch nicht für die Einfriedungen an der Grundstücksfront, also zu den erschließenden Straßen
hin, bis zur jeweils rückwärtigen Baugrenze. Hier ist eine maximale Höhe von nur 1 m zulässig, um
einen offenen und freundlichen Gebietscharakter zu wahren. Mit diesen Vorgaben soll ein einheitliches
Erscheinungsbild der Grundstückseinfriedungen insbesondere im Bereich der rückwärtig an die Grund-
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stücke angrenzenden öffentlichen Grünräume erreicht werden. Der Straßenraum soll aufenthaltsfreundlich bleiben. Hecken als vorzuziehende Einfriedungsvariante sind sehr gut geeignet, private von
öffentlichen Flächen zu trennen und blockieren dabei nicht vollständig gewünschte Sichtbeziehungen.
Des Weiteren spiegeln sie den Verlauf der Jahreszeiten wider und beleben so das Bild der Siedlung.
Wer sich jedoch für einen Zaun entschließt, könnte diesen z.B. mit Rankpflanzen abpflanzen.
Gartenflächen
Die privaten Gartenflächen machen den größten Teil der Fläche der Parkstadt aus. Ihre Ausgestaltung
hat daher einen wesentlichen Einfluss auf das Erscheinungsbild des Quartiers.
Sie sollten Ihren Garten und Ihr gesamtes Grundstück daher gestalten, pflegen und ihn nach Möglichkeit von Schuppen, Gartenhäusern etc. freihalten. Garagen, Carports und Stellplätze dürfen im
rückwärtigen Gartenteil nicht errichtet werden, sondern sind zwischen den Häusern zu schaffen. So
können Sie zu einem harmonischen Gesamtbild beitragen. Es wird empfohlen die Gestaltung der Nebengebäude nach den Vorgaben für Hauptgebäude auszuführen.
Erschließung
In der Parkstadt wird eine ortstypische und großzügige Erschließung geschaffen. Das Gesamtquartier
gliedert sich in fünf Baufelder, die entweder U-förmig oder durch Stichstraßen erschlossen werden, um
die die Wohnbebauung herum angeordnet ist. Allen Verkehrsflächen gemeinsam ist, dass hier großzügige Straßenmittelinseln Raum für öffentliche Parkplätze, Gemeinschaftsflächen für die Bewohner und
eine einladende Begrünung bieten. Zusätzlich werden öffentliche Wege angelegt, die die fußläufige
Vernetzung mit der vorhandenen Bebauung in der Umgebung ermöglichen.
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Innerhalb der allgemeinen Wohngebiete erfolgt die Feinerschließung mit Mischverkehrsflächen, die
als verkehrsberuhigte Bereiche festgesetzt sind. Alle Verkehrsteilnehmer – also Auto- und Radfahrer
genauso wie Fußgänger – sind hier einander gleich gestellt. Es gilt Schrittgeschwindigkeit! Sie alle benutzen die gleichen Flächen und müssen dementsprechend große Rücksicht walten lassen. Da es sich
Schnitt aus dem Entwurf zum Bebauungsplan für die Parkplatzbereiche
(Stand August 2014)
17
aber um Anliegerstraßen handelt, ist ohnehin nicht mit einem hohen Verkehrsaufkommen zu rechnen.
Auf den Mittelinseln sollen öffentliche Parkplätze in ausreichender Zahl z.B. für Besucher angelegt
werden. Zur Durchgrünung werden im Versatz mit den Parkflächen Bäume gepflanzt.
Gemeinschaftsinseln (öffentliche Grünfläche)
Geplant ist ebenso, auf den Mittelinseln der Wohnstraßen Flächen für die Anwohner zu schaffen, die
als Treffpunkte, Spielinseln oder Aufenthaltsbereiche dienen sollen. Sie bilden somit für alle Bewohner (da nicht bepflanzt oder im weiteren Sinne bebaut) ein besonderes Angebot zum Treffen, Spielen,
Toben und zur Bewegung mit einer Großzügigkeit, die ansonsten in Wohngebieten so nicht vorkommt!
Sie sollen außerdem von den Bewohnern gemeinsam entwickelt und selbst gestaltet werden. Dies bedeutet, dass die Vorhabenträger jeweils mit den Anwohnern der einzelnen Flächen sowie den Planern
die Gestaltung abstimmen werden. Ziel ist es, durch dieses besondere Angebot die Identifikation der
Anwohner mit Ihrem Quartier zu stärken und so eine echte Nachbarschaft ins Leben zu rufen.
Private Stellplätze und Garagen
Damit die Parkplätze in den öffentlichen Straßen Besuchern des Quartiers vorbehalten bleiben, sind
private Stellplätze und Garagen auf den privaten Grundstücken unterzubringen. Die rückwärtigen
Gartenbereiche sind von Kraftfahrzeugen und Stellanlagen freizuhalten, Garagen und Carports etc.
dürfen nicht hinter den rückwärtigen Baugrenzen liegen. Die Dächer von Carports und Garagen sind
zu begrünen. Befestigte Fahr- und Gehwege auf den Grundstücken sind in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Geeignete und pflegeleichte Befestigungsarten sind bspw. Pflaster- und
Grandwege, die außerdem eine ausreichende Versickerung von Regenwasser gewährleisten.
Nebenanlagen / Mülltonnenstellplätze / Satellitenempfangsanlagen
Ebenfalls im Sinne eines parkartigen und harmonische Gesamtbildes müssen alle Anlagen zur Abfallentsorgung (Mülltonnenstellplätze und Mülltonnenschränke) mit einer Bepflanzung oder einem
Berankungsgerüst als Sichtschutz umgeben oder in die Haupt- bzw. Nebengebäude integriert werden.
Beispielbilder zur Freiflächengestaltung
Für Mülltonnenschränke ist keine Bepflanzung oder Berankung notwendig, sofern sie sich hinter einer
Grundstückseinfriedung mit Hecken, also innerhalb des Gartens befinden.
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In den öffentlichen und privaten Grünflächen sowie in den Straßenverkehrsflächen sind alle Nebenanlagen (Gebäude) als Sichtschutz zu begrünen oder einzugrünen. Mit diesen Festsetzungen soll eine
Störung des Ortsbildes durch ungeordnet gestellte Mülltonnen und technische Einrichtungen wie
Trafostationen o. ä. vermieden werden.
Parabolantennen für den Satellitenempfang (sog. Satellitenschüsseln) sind nur zulässig, wenn sie von
den zugehörigen Erschließungs-/ Straßenverkehrsflächen nicht sichtbar sind.
Grünflächen und Bepflanzungen
Dachbegrünung
Die Begrenzung der zulässigen Dachneigung auf maximal 30° zielt darauf ab, flach geneigte Dächer
zu errichten, die sich für eine klima- und umweltschützende Begrünung eignen.
Die Festsetzung von zu begrünenden Carport- und Garagendächern erfolgt neben gestalterischen
ebenso aus ökologischen Gründen.
Eine Dachbegrünung von Carport- und Garagendächern bietet in vielen Bereichen Vorteile zu konventionellen Dächern. Da ein begrüntes Dach je nach Begrünungsart oft mehr als die Hälfte des jährlichen
Niederschlags wieder verdunstet, werden hierdurch die Siedlungsentwässerung und die Kläranlagen
entlastet. Bereits einfache Begrünungsarten können große Mengen an Wasser speichern, was zu einer
Minderung der Abflussspitzen und einer Verzögerung des Abflusses sorgt. Das Überschusswasser wird
zeitlich verzögert abgeleitet.
Eine Dachbegrünung trägt insgesamt zur Verbesserung des Kleinklimas bei, da Sauerstoff gebildet
wird, CO2 aufgenommen wird und Staub aus der Luft herausgefiltert werden kann. Des Weiteren bietet
eine Dachbegrünung Schutz vor Witterungseinflüssen, UV-Strahlung und mechanischer Beschädigung,
was die Lebensdauer eines solchen Daches verlängert.
Öffentliche Grünflächen
Zwischen den Baugebieten werden umfangreiche öffentliche Grünflächen festgesetzt, die der Erholung der zukünftigen Bewohner der „Parkstadt Eggerstedt“, aber auch denen der umliegenden Wohngebiete dienen sollen.
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Die öffentlichen Grünflächen dienen als räumliche Zäsuren, um die „Parkstadt Eggerstedt“ in Teilquartiere zu untergliedern. Dies soll den zukünftigen Bewohnern eine verbesserte Identifikation mit ihrem
Quartier ermöglichen.
Unterschiedliche Charaktere im Bereich der öffentlichen Grünflächen sind vorgesehen. So sollen unter
anderem öffentliche Grünflächen als Spiel- oder Liegewiesen dienen oder Bereiche als Gehölzstreifen
angelegt werden.
Ziel ist es weiterhin, den räumlichen Eindruck der Privatgrundstücke zu den Erschließungsflächen hin
ausschließlich durch lebende Hecken und Sträucher zu prägen.
Erhalt von Bäumen
Der Bebauungsplan gibt vor, dass der Kronen- bzw. Traufbereich von einzelnen, erhaltenswerten Bäumen zu ermitteln und von Bebauung freizuhalten ist (der Traufbereich eines Baums ist die senkrechte
Projektion der Baumkrone auf die Erdoberfläche). Das betrifft einige wenige Bäume auf der Fläche des
Allgemeinen Wohngebietes, welche mit
gekennzeichnet sind. Bitte beachten Sie: Die Symbole in
der Planzeichnung sind einheitlich groß und geben nicht den tatsächlichen Kronendurchmesser wieder. Der Kronenbereich der zu erhaltenden Bäume ist in der Regel größer als das Plansymbol!
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4. Gestaltungsempfehlungen
Die voranstehenden Ausführungen dieses Leitfadens haben zum Ziel, Ihnen die einzelnen Regelungen
des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes verständlich zu machen und nahe zu bringen, sodass Sie
(und Ihr Architekt oder Baubüro) beim Hausbau die wichtigsten Vorgaben jederzeit parat haben. Sie
sollen für den Grundgedanken von „Homogenität, aber nicht Uniformität“, sprich eine Ähnlichkeit der
Architekturen im Sinne eines „ruhigen“ Anblicks gewonnen werden.
Darüber hinaus haben Sie natürlich alle Freiheiten bei der Gestaltung Ihres neuen Heims. Da die
„Parkstadt Eggerstedt“ jedoch einerseits aufgrund Ihrer Lage und Größe als Ensemble einen hohen
städtebaulichen Wert innerhalb der Gesamtstadt hat und andererseits uns auch die Gestaltung der
einzelnen Gebäude wichtig ist, möchten wir Ihnen zusätzlich einige Anregungen und Empfehlungen
ans Herz legen. Diese sollen dazu beitragen, eine hohe architektonische und stadtgestalterische
Qualität im Quartier im Sinne des angesprochenen ruhigen und stimmigen Gesamtbildes zu erzeugen.
Im Rahmen dieser Homogenität bleiben Ihnen genügend Spielräume zur Verwirklichung Ihres Wohntraums erhalten. Bedenken Sie immer: über Geschmack lässt sich bekanntermaßen nicht streiten,
dennoch wirken das eigene Haus und Grundstück nicht nur auf Sie, sondern ebenso auf Ihre gesamte
Nachbarschaft – und umgekehrt!
Insoweit sollen die folgenden Gestaltungsempfehlungen nicht als Verpflichtungen, sondern vielmehr
als Empfehlungen verstanden werden, besonderes Augenmerk auf das äußere Erscheinungsbild Ihres
Gebäudes zu legen und damit einen Beitrag zu lebendigem Städtebau und harmonischer Architektur
in der „Parkstadt Eggerstedt“ zu leisten:
Zeltdach
Pultdach
Satteldach
Gestalten Sie Ihre neue Heimat mit!
Dachformen
Schleppgaube
Satteldachgaube
Flachdachgaube
Dreiecksgaube
Formen für Dachgauben
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Einzel- und Doppelhäuser
Dachformen
Dachform und –material geben einem Gebäude maßgeblich seinen Charakter. Die Dachlandschaft eines Wohngebietes bestimmt sein Erscheinungsbild sehr wesentlich. Je einfacher und klarer die Dachformen hierbei sind, desto harmonischer wirkt das Erscheinungsbild einer Gruppe von Häusern. Daher
empfehlen wir Ihnen, für Ihr Einfamilienhaus ein Sattel-, Pult- oder Zeltdach oder für Ihr Doppelhaus
ein Pultdach zu wählen. Dies sind bewährte Formen, mit denen eine Vielfalt an Raum- und Grundrisszuschnitten erzeugt werden kann.
Für das gewünschte harmonische Gesamtbild ist zusätzlich die Ausrichtung Ihres Hauses zur Straße
prägend. Diese sollte möglichst traufständig sein. Das bedeutet, die längere Hausfassade steht zur
Straße hin, der Dachfirst ist parallel dazu ausgerichtet, die Giebel Ihres Hauses stehen „an den Seiten“.
In der Reihung mehrerer benachbarter Häuser ergibt sich auf diese Weise eine optisch ruhige, einheitliche Gesamtfläche.
Die Herstellung von Gründächern oder die Installation solarthermischer bzw. fotovoltaischer Anlagen
sind mit Blick auf umwelt- und klimaorientierte Wohnwünsche möglich und wünschenswert, sofern sie
den oben erläuterten Gestaltungsvorgaben folgen.
Im Rahmen der Begrenzung der Dachneigung auf 30 Grad ist zum einen die Nutzung des Dachgeschosses zum Ausbau problemlos möglich, zum anderen können nicht einzelne Gebäude sehr hoch
werden und damit ihre Nachbarschaft im wahrsten Sinne des Wortes „in den Schatten stellen“.
Auch die Anordnung und Anzahl von Dachgauben trägt zu einer optisch ruhigen Gestaltung der Dachflächen bei. Daher wäre es wünschenswert, wenn Sie je Dachfläche nur eine Gaube anordnen und für
Ihr gesamtes Haus nur eine Gaubenform verwenden, die mit der Dachform und -neigung des Hauptdaches harmonieren sollte. Auch die bereits thematisierte Größenbeschränkung für die Gauben hilft bei
der „Beruhigung“ der Dachlandschaft.
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Fassaden und Fenster
Die Fassaden eines Gebäudes sind sein Gesicht. So wie wir die Schönheit eines menschlichen Gesichts
unbewusst nach dessen „Ebenmäßigkeit“ beurteilen, tun wir dies auch mit unserer gebauten Umwelt.
Hausfassaden haben also die Funktion, das entstehende Bauvolumen und die Ansichtsflächen der
Gebäude zu gliedern, wodurch die optische Wirkung der Baumasse gezielt beeinflusst, bspw. bei sehr
dicht bebauten Siedlungen auf ein ansprechendes Maß reduziert werden kann.
Andererseits tragen Akzente in Farben oder Materialien zur Lebendigkeit innerhalb der Ähnlichkeit
bei. Daher empfehlen wir, von der Vorgabe zur Materialwahl im B-Plan, wonach bis zu 10 % einer Fassade mit anderen Materialien und Farben verkleidet werden können, regen Gebrauch zu machen.
Das wichtigste Element zur Gliederung einer Gebäudefassade sind natürlich seine Fenster. Ihre Anordnung bestimmt die Harmonie einer Fassade. Es sollten möglichst gleiche Höhen und Abmessungen
verwendet werden. Eine gewisse Gleichmäßigkeit kann erzielt werden, indem gleiche Öffnungsmaße
bzw. Aufteilungen oder einheitliche Grundmaße und jeweils Vielfache davon verwendet werden und
die Wandteile zwischen den Fenstern ebenfalls dieselben Maße aufweisen. Die Anordnung der Fenster
in den unterschiedlichen Geschossen sollte ebenfalls einer bestimmten Ordnung folgen.
Einfriedungen
Das Erscheinungsbild eines Straßenraumes und damit eines gesamten Quartiers wird stark bestimmt
von den Einfriedungen der Grundstücke. Hier wird sich zeigen, ob die „Parkstadt Eggerstedt“ ihrem
Namen gerecht wird. Wie bereits weiter oben in den Erläuterungen zum Bebauungsplan angedeutet,
unterstreichen Hecken den grünen, freundlichen Charakter einer Garten- oder Parkstadt am deutlichsten.
Sie eignen sich insbesondere auch als Abgrenzung auch zu den rückwärtigen öffentlichen Grünflächen
zwischen den einzelnen Wohngebieten und sollten daher möglichst einheitlich angelegt werden, indem
typische Heckengehölze wie etwa die Hainbuche angepflanzt werden. Sollten Sie darüber hinaus einen
Zaun benötigen oder sich wünschen, so sollten Sie ihn „hinter“ der Hecke, also auf der Grundstücksinnenseite errichten, damit nicht der Zaun, sondern die Hecke das Bild Ihres Wohnumfeldes bestimmen.
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Stadtvillen
Dachformen
Innerhalb der Dachlandschaft bestimmen natürlich die höchsten Gebäude eines Quartiers sehr stark
die Wirkung eines Wohngebietes. Satteldächer oder ähnliche „klassische“ Dachformen können über
den meist großflächigen Baukörpern schnell unproportional und damit „fehl am Platze“ erscheinen.
Um hier ein zeitgemäßes und damit zukunftsweisendes Image zu erzeugen, sollen die Mehrfamilienhäuser bzw. Stadtvillen, modernen Bautrends folgend, mit Flachdächern ausgestattet werden. Diese
eignen sich insbesondere auch für die Begrünung und damit eine ökologisch orientierte Siedlungsentwicklung. Großzügige private Außenflächen (Balkone, Terrassen) bieten Gelegenheit zur Erholung und
Kommunikation.
Baukörpergliederung
Wenn bis zu drei Wohnungen je Etage in einem Gebäude untergebracht werden sollen, entstehen
naturgemäß großflächige Baukörper. Damit diese nicht wie überdimensionale „Kisten“ wirken, ist es
wichtig, den jeweiligen Baukörper zu gliedern und ihn dadurch kleinteiliger wirken zu lassen. Vor- und
Rücksprünge, Ausschnitte, Materialwechsel, großzügige Verglasungen können helfen, gelungene Proportionen zu erzeugen. Die abgebildeten Beispiele illustrieren unterschiedliche Varianten der Gliederung eines Baukörpers.
Fassaden und Fenster
Siehe hierzu auch vorige Seite zu Fassaden und Fenstern von Einfamilien- und Doppelhäusern. Die
bis zu 15 Stadtvillen sind mit drei zulässigen Vollgeschossen und einer Gebäudehöhe von bis zu 13,5
m prägende Elemente des neuen Quartiers. Bei dem hier angestrebten hochqualitativen Geschosswohnungsbau kommt der Fassadengestaltung eine wichtige Rolle zu. Große Fensterflächen für helle
Wohnräume, großzügige Balkone und aufgesetzte Staffelgeschosse setzen nicht nur wirksame Zäsuren, um die vergleichsweise großen Baukörper zu gliedern, sondern machen die Offenheit der grünen
Parkstadt für die Bewohner erst richtig erlebbar.
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