PDF zum - FAP

FAP Mezzanine Report | Ausgabe 2016
DER MARK T IST
IN BEWEGUNG
Wir schaffen Tr ansparenz
MEZZANINE
REPORT
MEZZANINE
REPORT
Wir freuen uns, mit diesem Bericht den zweiten fap
zahlen in der ihnen vom letzten jahr bekannten form
Mezzanine report zu publizieren. nachdem wir im letzten
zusammengeführt.
jahr erstmalig überhaupt eine marktumfassende analyse
des Bereiches nachrangkapital erstellt haben, können wir
ihnen mit dieser ausgabe nun den Bericht für 2016 zur
Verfügung stellen.
somit lassen sich auch erste Trends und Vergleiche
ziehen, die dieses stark wachsende segment – auch als
investmentklasse für family offices und institutionelle
investoren ­ mit sich bringt.
Mein kollege jörg scheidler, Managing director und head
of capital partners bei fap, hat mit seinem Team in den
vergangenen Monaten das Verhalten und die Vorgaben
der kapitalgeber im in­ und ausland analysiert und die
das interesse an dem Thema „Mezzanine“ ist aufgrund
des niedrigzinsumfeldes und der bekannten regulato­
rischen Änderungen größer als je zuvor.
Wir als Berater verspüren hier deutliche nachfrage von
verschiedensten kapitalgebern, welche über uns in dieses
segment investieren wollen. deshalb werden wir fap als
plattform für kapital weiter ausbauen.
seien sie aber zunächst gespannt auf die ergebnisse
unserer Marktanalyse auf den kommenden seiten.
Curth-C. Flatow
Managing partner
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MEZZANINE
REPORT
in unserem letztjährigen report berichteten wir von einem
vergleichsweise hohe renditen erzielt. Wenn dann final
„weiterhin erwarteten Wachstum des nachrangfinanzie­
das passende projekt oder investmentziel gefunden und
rungsmarktes“ und wir können an dieser stelle bereits ver­
gesichert werden konnte, heißt es im gegensatz zu frühe­
merken: die erwartungen wurden bei Weitem übertroffen!
ren jahren auch in diesem jahr wieder: kapital sucht deal
nicht nur die anzahl der anbieter für nachrangiges immo­
und nicht etwa deal sucht kapital.
bilienkapital ist größer geworden, sondern auch das
in diesem sinne wünschen wir ihnen viel freude beim
zur Verfügung stehende kapitalvolumen in allen aktuell
Lesen der ergebnisse und hoffentlich die eine oder andere
erdenklichen facetten drängt mit Macht in dieses Markt­
neue erkenntnis nach der Lektüre des hiermit vorliegenden
segment.
aktuellen fap Mezzanine reports 2016.
gleichzeitig werden für die investoren trotz der allgemein
Jörg Scheidler
weiterhin rückläufigen kapitalmarktzinsen nach wie vor
Managing director & head of capital partners
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MEZZANINE
REPORT
INHALT
Aktuelles Marktumfeld
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Geschäftsvolumen
5
Kapital sucht Deal
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Kapital sucht Deal –
und zwar flächendeckend
7
Risikoappetit und Eigenkapital­quoten
Bestand8
Projektentwicklung9
Anmerkung
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Kontakt
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MEZZANINE
REPORT
ak TueLLes MARK TUMFELD
Wie erwartet, ist der kapitalanlagedruck für alle Markt­
funding­plattformen, scheinbar wie pilze aus dem Boden.
beteiligten unter den schwierigkeiten des europäischen
näheres hierzu finden sie in unserem FAP Spezial
niedrigzinsumfeldes in den letzten 12 Monaten weiter
Report zu real estate crowdinvesting, welcher ende
gestiegen.
oktober veröffentlicht wird.
solide geglaubte anlageformen erlauben aktuell noch nicht
inzwischen ist eine kombinierte finanzierung aus senior­
einmal mehr den langfristigen inflationsausgleich. jeder
und nachrangfinanzierung mit teilweise hohen Beleihungs­
investor ist auf der suche nach dem „goldenen kalb“.
ausläufen durchaus gängiger geworden. dies wird u.a.
es ist nicht verwunderlich, dass neben Massen an natio­
nalem, institutionellem und privatem geld auch in diesem
durch mittlerweile etablierte geschäftsverbindungen
zwischen erst­ und nachranggläubigern unterstützt.
jahr immer mehr internationales kapital in den nachrang­
deutlich zu erkennen ist, dass die finanzierung von Value­
finanzierungsmarkt drängt. das internationale kapital
add oder Bridge­szenarien (kurzfrist­finanzierungen)
konnte allerdings aufgrund der bekannten stabilen Beson­
von immer mehr etablierten kapitalgebern auch in B­ und
derheiten der deutschen immobilienfinanzierungsland­
c­standorten möglich gemacht wird.
schaft kaum an nennenswerter Bedeutung gewinnen.
die erhöhten anforderungen an alle Beteiligten bezüglich
zusätzlich zu einer größer werdenden schar an kapital­
prüfung und sicherheiten sind jedoch gleich anspruchsvoll
anbietern schießen weitere alternativen, wie crowd­
geblieben.
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MEZZANINE
REPORT
GESCHÄFTSVOLUMEN
Mit einer steigerung um 51% des ausgereichten nach­
Im Vergleich zum Report 2015 wurde 51%
rangkapitals in den vergangenen 12 Monaten wurden ca.
mehr Nachrangkapital ausgereicht. Auf-
7,4 Mrd. eur Marktwertvolumen in beiden Bereichen der
grund einer neuen Anbieterverteilung auf
nachrangfinanzierung von 60% der anbieter realisiert.
beide Segmente ist das realisierte Marktwertvolumen prozentual jedoch nicht in
gleichem Maße angestiegen.
Steigerung
Marktwertvolumen
+ 36%
Steigerung
Nachrangkapital
+ 51%
0
2,5 Mrd. EUR
5 Mrd. EUR
7,5 Mrd. EUR
10 Mrd. EUR
Steigerung Report 2016 in Mrd. EUR
Basis Report 2015 in Mrd. EUR
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MEZZANINE
REPORT
K APITAL suchT DEAL
kapitalanbieter stellen sich breiter auf und investieren
aufgrund des großen kapitalandrangs vermehrt
sowohl in projektentwicklung als auch in Bestands­
finanzierung.
Bestand
18%
beides
42%
projekt­
entwicklung
40%
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MEZZANINE
REPORT
K APITAL suchT DEAL –
und zWar fL Ächendeckend
kapital steht in vielen facetten und von mehr
anbietern als im Vorjahr zur Verfügung. diese ent­
wicklung zeigt sich auch in der flächenabdeckung:
60% und damit die klare Mehrheit der anbieter
finanzieren in allen Lagen bundesweit und somit
nur
Top­7­städte
7%
verstärkt in der fläche.
nur
Metropolregionen
bundesweit
33%
60%
7
MEZZANINE
REPORT
BesT
ta n d
sTarker RISIKOAPPETIT
MODERATE eigenkapiTaLanforderung
in der Bestandsfinanzierung ist die Beleihungsobergrenze (LTV) bis 85% des Marktwertes, wie
bereits in 2015, mehrheitlich üblich. die anzahl risiko­
freudiger anbieter, welche über 90% LTV begleiten
85%
können, ist im Vorjahresvergleich leicht angestiegen.
15% des Marktwertes müssen demnach als Eigenmittel
vom initiator eingebracht werden.
15%
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MEZZANINE
REPORT
Pprro
ojjeek
k tT e
en
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T Wi c k l
Lu n g
sTarker RISIKOAPPETIT
MODERATE eigenkapiTaLanforderung
projektentwicklungen werden in der spitze bis zu
einem Auslauf (LTC) von 93% – 98% der gesamt­
investitionskosten (gik) finanziert. im Vergleich
zu 2015 können demnach noch etwas höhere LTc
93 ­ 98%
begleitet werden.
dies verlangt im umkehrschluss im extremfall eine
Minimum­Eigenkapitalquote des entwicklers zwischen
2% – 7% der gik.
2­7%
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MEZZANINE
REPORT
ANMERKUNG
die deutliche steigerung des geschäftsvolumens und die
weitere professionalisierung sowie gelebte kooperationen
zwischen erstrang­ und nachrangkapitalgebern tragen
zur konsolidierung der assetklasse nachrangkapital bei.
die kooperativen partnerschaften bedürfen expliziter
fachkenntnisse und entsprechender sicherungsformen.
ist dies gegeben, sind hohe finanzierungsausläufe, auch
in der fläche, mit verhältnismäßig moderaten Verzinsungs­
erwartungen möglich.
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REPORT
VOLLSTÄNDIGER REPORT
Der FAP MEZZANINE REPORT 2016
steht Ihnen mit diesen erweiterten
Inhalten ab sofort als kostenpflich­
tiger Download im IZ-Shop unter
www.iz-shop.de zur Verfügung.
Detailauswertung allgemeiner Teil
Detailauswertung Projektentwicklung
Nachrangkapital auf einen Blick
Assetklassen Kapital mit unternehmerischem Ansatz
Kapitaltranchen
Kapital mit kooperativem Ansatz
Finanzierungsausläufe
Datenbasis und Institutionen
Laufzeiten
Aufteilung Investmentbereiche
Verzinsungserwartungen versus erreichte Irr
Segmentierung der Kapitalgeber Einbringung von Kapital Regionale Abdeckung
Absicherungsformen
Geschäftsvolumen
Wie sieht der Markt sich selbst?
Fazit
Lexikon
Detailauswertung Bestand
Assetklassen Kapitaltranchen
Finanzierungsausläufe
Laufzeiten
Verzinsungserwartungen versus erreichte Irr
Einbringung von Kapital Absicherungsformen
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